Valmistalopaketit

[Sikatiiker]

Millaisella tarkkuudella porukka on pankille selvittänyt kustannuslaskelmia? Kuinka yksityiskohtainen tarvitsee olla vai riittääkö joku vähän karkeampi, mutta varman päälle laskettu?

Oma kustannuslaskelma oli 5 vuotta sitten luokkaa loppusumma. Tein kyllä jaottelun maarakennustyöt, talopaketti, liittymät, ulkopuolinen työvoima, tarvikkeet. Nyt muistelisin että en koskaan toimittanut sitä lappua pankkiin.

 

[Pete88]

2022 syksyllä kun neuvoteltiin omasta rakennuslainasta, niin tyyliin jokainen pankki vaati realistista kustannusarviota, johon piti pankista riippuen ynnätä vielä 20 % ylitysvaraa ja tuo ylitysvara piti saada kasaan omarahoitusosuudella tai sitten siten, että talon kokoa ja/tai varustelutasoa piti karsia siten, että laina + omat rahat riittää kustannusarvioon + 20 % ylitykseen.

Voi olla, että tilanne on sittemmin vähän helpottanut, mutta saatiin muistaakseni Nordeasta sellainen excel-pohja, johon pystyi syöttämään eri työvaiheiden arvioituja kustannuksia ja sen kaavakkeen piti olla vastaanvan työnjohtajan läpikäymä ja hyväksymä. Mielestäni tuo pohja on tosi hyvä, koska se auttaa paremmin hahmottamaan, mistä kaikesta talon rakentaminen koostuu ja mahdollisesti myös sen, jos joku isompi juttu on jäänyt huomioimatta. Nimittäin eniten perseestä on se, kun huomaat, ettei jotain asioita olekaan huomioitu siinä kustannusarviossa ja ne tulee sitten ns. budjetin ulkopuolelta ja ovat automaattisesti niitä ylityksiä.

Realistinen kustannusarvio on mielestäni hyvä myös rakentajan työkaluksi siinä mielessä, että jokaista valintaa (olettaen ettei teetä kokonaisurakkana tai jotenkin muuten niin ulkoistettuna ratkaisuna, että kaikki on jo lyöty lukkoon sopimuksen allekirjoitusvaiheessa) voi peilata suhteessa omaan budjettiin ja miettiä vaihtoehtoja mahdollisesti vielä kesken rakentamisenkin. Tottakai olennaisimmat kustannuksiin vaikuttavat päätökset tehdään jo suunnittelupöydällä, ennen kuin ensimmäinenkään lapio on maahan osunut.

Oma kokemukseni rakentamisen myötä on ollut oikeastaan sellainen, joka ei talopakettirakentamiseen oikein sovellu, mutta on silti opettanut rakentamisesta paljon. Se alkuperäinen pankille toimitettu kustannusarvio oli ns. paras arvaus kaikesta ja onhan sen yli menty sittemmin jonkin verran. Mutta koska kyse oli kustannusarviosta, eikä kokonaisbudjetista, ei nuo ylitykset ole vaatineet lisärahoitusta lainan muodossa. Oma rakentamismuoto on ns. pitkästä tavarasta ja tuntitöinä, jolloin vaikein arvioitava asia on oikeastaan ollut likimain vain työn osuus. Sitä on kovin paha kovinkaan tarkkaan arvioida ja siihen on pakko jättää jonkin verran enemmän liikkumavaraa. Kaikki tarvikehankinnat pystyy tietyissä rajoissa määrittämään sen mukaan, mitä niihin haluaa käyttää.

Yksi opittu, joskin onneksi suht tiedostettu asia on ollut se, paljonko oman työn osuutta uskaltaa hommaan laskea. Se kannattaa laskea mieluummin alakanttiin ja suurin lisäarvo voinee olla tavaroiden toimittamisessa työmaalle, neuvotteleminen vastaavan kanssa, töiden etenemisen seuraaminen (ja valvonta oman osaamisen mukaan) sekä työmaan järjestyksessä ja asianmukaisessa kunnossa pitäminen. Ne pystyy kohtuullisella vaivalla kiireisemmässäkin arjessa järjestämään, mutta mitkään isommat rakennusprojektit voivat osoittautua todella haastavaksi. Kokemusta on, kun on kolme alle kouluikäistä lasta ja melko hektinen arki muutenkin. Suurin tuska on siinä, kun oma aika rakentamiseen on hyvin rajattua ja siinä ajassa amatööri ei kovin pitkälle ehdi. Näin ollen se oma panos kannattaa laittaa siihen, missä sillä on eniten lisäarvoa rakentamisessa.

 

[Juh44]

Millaisella tarkkuudella porukka on pankille selvittänyt kustannuslaskelmia? Kuinka yksityiskohtainen tarvitsee olla vai riittääkö joku vähän karkeampi, mutta varman päälle laskettu?

Pankeilla on usein omia valmiusaste/kustannuslaskelma pohjia joihin he haluavat arviot yms. täytettäväksi.
Täytät sen ohjeiden mukaan niin kelvannee.

 

[pinkeliviinica]

Millaisella tarkkuudella porukka on pankille selvittänyt kustannuslaskelmia? Kuinka yksityiskohtainen tarvitsee olla vai riittääkö joku vähän karkeampi, mutta varman päälle laskettu?

ennenkuin lainaa sai niin piti tehdä jo laskelma mutta silloin riitti a4 jossa oli pääkohdat mainittu esim talopaketti 222 tonttua , maatyöt 100 tonttua , pohjatyöt 30tonttua , tontti 100tonttua jne

sen jälkeen ihan suht tarkkaankin piti laittaa laskelma jonka avulla sitten kerrottiin pankille parin kuukauden välein että missä mennään kun piti saada rahaa tilille että pystyi maksamaan menoja. (ja jokainen laskelma piti olla allekirjoitettu vastaavanmestarin ja pääsuunnittelijan toimesta mikä oli mielestäni kyllä pöljää mut minkäs teet... heillä kun oli usein niin kova kiire että fyysisen allekirjoituksen saaminen on välillä viikkojen työ...)

eli karkeasti niin että saatiin 400 tontun laina ja aina kun tili oli tyhjä ni laitettiin viestii pankille et nostetaan satatonttua taas tilille ja ohessa kustannuslaskelma että mitä ollaan saatu jo aikaiseksi ja mitä ko rahalla sitten saadaan aikaiseksi. (koko lainaa ei saanut kerralla tilille nostettua vaan sitä sai nostettua vain kerrallaan osissa)

ongelma nordean valmiissa pohjassa on se että meillä talopaketti taas valmistuu ihan eri tahtiin eri osiltaan eli piti tosi tarkkaan laskelmoida että paljonko laitetaan sisäosien hinnaksi x ja kuuluuko se nyt tilillä olevasta rahasta vai myöhemmin tulevasta erästä jne ja osa töistä oli sellaisia että vuoden ajan siihen tuli vain lisää "valmistums prosentteja" kun ei voinu määrittää satavarmaksi et milloin jokuhomma on täysin valmis. esim sähkö työt ovat valmiita vasta sitten kun sähkötyöt on tehty ja niistä on kaikki tarkastuspaperit vaikka talossa olisi jo toimivat sähköt olleet jo vuoden . maatyötkin ovat vähän hassu kululaji sillä ensin niitä tulee paljon mutta kun talo on valmis niin niitä tulee lisää (viimeistely mullat yms pihalle)
jne...

tässä vanha pohja viimevuodelta (2023) jolloin talo oli noin puoliksi valmis paperilla mutta teknisesti jo asuttavassa kunnossa

tuossa on hyvin nähtävissä sillä tavalla hassuja kohtia eli jos kohta 4 täydentävät rakenteet olisi muuten ok mutta puuttuu esim piippu niin sitten pitää vain itse miettiä että paljonko se on prosentteina sen piipun"arvo" koko urakasta tuon osuus on 11 % joten piipun puute lienee siis kenties 1% .. entä jos piippu on jo mutta ei ole vielä hyväksytty käyttöön.. lasketaanko se valmiiksi millä prosentilla ?

kaikkia tälläsiä piti miettiä kun pankille kertoi edistymisestään... onneksi pankki ei kysellyt lisätietoja noista kohdista

edit... täsmennyksiä yms

 

[Sikatiiker]

ihan suht tarkkaankin piti laittaa laskelma jonka avulla sitten kerrottiin pankille myös parin kuukauden välein että missä mennään kun piti saada rahaa tilille että pystyi maksamaan menoja.
eli karkeasti niin että 400 tontun laina ja aina kun tili oli tyhjä ni laitettiin viestii pankille et nostetaan satatonttua taas tilille ja ohessa kustannuslaskelma että mitä ollaan saatu jo aikaiseksi ja mitä ko rahalla sitten saadaan aikaiseksi.
ongelma nordean valmiissa pohjassa on se että meillä talopaketti taas valmistuu ihan eri tahtiin eri osiltaan eli piti tosi tarkkaan laskelmoida että paljonko laitetaan sisäosien hinnaksi x ja kuuluuko se nyt tilillä olevasta rahasta vai myöhemmin tulevasta erästä jne ja osa töistä oli sellaisia että vuoden ajan siihen tuli vain lisää "valmistums prosentteja" kun ei voinu määrittää satavarmaksi et milloin jokuhomma on täysin valmis. esim sähkö työt ovat valmiita vasta sitten kun sähkötyöt on tehty ja niistä on kaikki tarkastuspaperit vaikka talossa olisi jo toimivat sähköt olleet jo vuoden . maatyötkin ovat vähän hassu kululaji sillä ensin niitä tulee paljon mutta kun talo on valmis niin niitä tulee lisää (viimeistely mullat yms pihalle)
jne

Nämä on muuttuneet näköjään todella paljon viidessä vuodessa joten aiemmankin kommenttini voi jättää huomiotta. Meillä pyydettiin koko rakennusaikana OP:sta 2 tai 3 valmiusastetodistusta. Lisäksi lainaa nostettiin pyytämällä tyyliin "nyt voitaisiin ottaa 60 tonnia talotehtaan maksuerään, maarakennustöihin ja sisätöihin" ja nosto hoitui.

 

[jinx1980]

Nämä on muuttuneet näköjään todella paljon viidessä vuodessa joten aiemmankin kommenttini voi jättää huomiotta. Meillä pyydettiin koko rakennusaikana OP:sta 2 tai 3 valmiusastetodistusta. Lisäksi lainaa nostettiin pyytämällä tyyliin "nyt voitaisiin ottaa 60 tonnia talotehtaan maksuerään, maarakennustöihin ja sisätöihin" ja nosto hoitui.

Riippuu varmasti pankista ja rakentajan persaukisuuden asteesta että mitä pankki keneltäkin haluaa ja millä tarkkuudella ja kuinka usein. Vastaavan mestarin nimmarin vissiin haluaa jokainen, mutta eri asia tosiaan minkälaisen malboro-askiin kirjoittettuna se riittää.

 

[Pete88]

ennenkuin lainaa sai niin piti tehdä jo laskelma mutta silloin riitti a4 jossa oli pääkohdat mainittu esim talopaketti 222 tonttua , maatyöt 100 tonttua , pohjatyöt 30tonttua , tontti 100tonttua jne

sen jälkeen ihan suht tarkkaankin piti laittaa laskelma jonka avulla sitten kerrottiin pankille parin kuukauden välein että missä mennään kun piti saada rahaa tilille että pystyi maksamaan menoja. (ja jokainen laskelma piti olla allekirjoitettu vastaavanmestarin ja pääsuunnittelijan toimesta mikä oli mielestäni kyllä pöljää mut minkäs teet... heillä kun oli usein niin kova kiire että fyysisen allekirjoituksen saaminen on välillä viikkojen työ...)

eli karkeasti niin että saatiin 400 tontun laina ja aina kun tili oli tyhjä ni laitettiin viestii pankille et nostetaan satatonttua taas tilille ja ohessa kustannuslaskelma että mitä ollaan saatu jo aikaiseksi ja mitä ko rahalla sitten saadaan aikaiseksi. (koko lainaa ei saanut kerralla tilille nostettua vaan sitä sai nostettua vain kerrallaan osissa)

ongelma nordean valmiissa pohjassa on se että meillä talopaketti taas valmistuu ihan eri tahtiin eri osiltaan eli piti tosi tarkkaan laskelmoida että paljonko laitetaan sisäosien hinnaksi x ja kuuluuko se nyt tilillä olevasta rahasta vai myöhemmin tulevasta erästä jne ja osa töistä oli sellaisia että vuoden ajan siihen tuli vain lisää "valmistums prosentteja" kun ei voinu määrittää satavarmaksi et milloin jokuhomma on täysin valmis. esim sähkö työt ovat valmiita vasta sitten kun sähkötyöt on tehty ja niistä on kaikki tarkastuspaperit vaikka talossa olisi jo toimivat sähköt olleet jo vuoden . maatyötkin ovat vähän hassu kululaji sillä ensin niitä tulee paljon mutta kun talo on valmis niin niitä tulee lisää (viimeistely mullat yms pihalle)
jne...

tässä vanha pohja viimevuodelta (2023) jolloin talo oli noin puoliksi valmis paperilla mutta teknisesti jo asuttavassa kunnossa

tuossa on hyvin nähtävissä sillä tavalla hassuja kohtia eli jos kohta 4 täydentävät rakenteet olisi muuten ok mutta puuttuu esim piippu niin sitten pitää vain itse miettiä että paljonko se on prosentteina sen piipun"arvo" koko urakasta tuon osuus on 11 % joten piipun puute lienee siis kenties 1% .. entä jos piippu on jo mutta ei ole vielä hyväksytty käyttöön.. lasketaanko se valmiiksi millä prosentilla ?

kaikkia tälläsiä piti miettiä kun pankille kertoi edistymisestään... onneksi pankki ei kysellyt lisätietoja noista kohdista

edit... täsmennyksiä yms

Vaikuttaisi siltä, että tässäkin menettelytavassa on monta lähestymistapaa varmaan riippuen pankkiryhmästä ja varmaan vähän virkailijastakin. Meillä on OP:ssa lainat ja heidän kanssaan ei ole ollut kyllä minkäänlaista kitkaa noiden rakennuslaina-asioiden kanssa. Meillä oli jonkinlainen pompsi omaa rahaa rakentamisen alussa ja oikeastaan kaikki maa- ja perustustyöt maksettiin ns. omasta taskusta. Vasta hirsitoimituksen kohdalla piti siirtyä lainan puolelle. Käytännössä pankille toimitettiin valmiusastetodistus tuossa kohtaa ja taidettiin nostaa joku isompi summa silloin lainaa. Laina on käytännössä kahdessa osassa, koska meillä on sekä ASP-rakentamislainaa, että tavallista lainaa (yli menevän osuuden osalta). Nostimme parissa erässä ensiksi tuon ASP-lainan ja tuota tavanomaista lainaa olemme sitten nostaneet huomattavasti pienemmissä erissä (esim. 25t€ kerrallaan) korkokustannusten vähentämiseksi. Lisäksi olemme pitkin rakentamista pystyneet omalla rahalla maksamaan monia asioita välissä, joten olemme voineet pitkittää noita välejä, milloin lainaa on milloinkin nostettu lisää. Olen kyllä joka kerralla toimittanut vastaavan allekirjoittaman valmiusastetodistuksen, mutta ilmeisesti sitäkään ei välttämättä tarvitsisi ihan joka välissä toimitella, varsinkin jos lainaa nostaa pienempinä siivuina. Tuo lainasumma on tullut ihan omasta päästä, että paljonko ajattelen meidän milloinkin tarvitsevan ja miten hommat etenee ja mitä laskuja on suurin piirtein tulossa seuraavaksi. Ei ole tarvinnut lähteä liian tarkkaan laskemaan prosentteja, että paljonko joku yksittäinen osuus koostuu mistäkin.

Meillä tosin budjetti on pitänyt koko ajan tosi hyvin pienten alkuvaikeuksien jälkeen ja oikeastaan mikään ei ole mennyt pahemmin pitkäksi enää sen jälkeen, kun yksityiskohtaisesti opiskelin kaikkien työvaiheiden ja materiaalien menekit, tarpeet yms. Ainoastaan työn osuuteen on pitänyt jättää isommin joustovaraa, kun porukka tekee hommia tuntitöinä ja vähän vaikea toisinaan arvioida, paljonko yksittäiseen työvaiheeseen kuluu aikaa.

Se on totta, että rakentamislainaa ei tosiaan voi nostaa kerralla, vaan se nostetaan osissa, joten tuota valmiusastedistusta joutuu kyllä muutaman kopion pankkiin toimittamaan. Mutta millä tavalla seuraavat noita pankissa lienee sitten pankkikohtaista.

 

[pinkeliviinica]

Vaikuttaisi siltä, että tässäkin menettelytavassa on monta lähestymistapaa...

se vielä lisäyksenä että itselläni kun tosiaan oli pakettitalopaketti niin kauppasopparissa oli jo määritelty viiteen osaan koko kauppasumma ja viimeinen erä on pienin niistä.
olisko ollut jotenkin näin että kun sokkeli on valettu ja seinät ja katto valmis niin 90tonttua, putkityöt,lattiavalu ja sisäseinät valmiina 80tonttua, ilmastointi, mittaukset sähkötyöt ja levytystyöt valmiit 50 tonttua ja viimeistelytyöt viimeinen erä 10tonttua.
maatöissäkin kaivinkoneen ja parin ukon palkat plus maa ainekset yms tarvikkeet oli myös noin 30-50 tonttua per 2viikon välein... eli aika nopeaan tahtiin muutamassa kuukaudessa piti nostaa rahaa pankista... ihan hirvitti maksaa kymppitonnien laskuja... ja sit piti itkeä k-raudassa ku parketti oli 30e neliö

 

[jjasco]

Tässä kun tuntuu, että ei kotikylältä tahdo löytyä sopiaa asuntoa joka olisi suht uusi niin mielessä on käynyt, että mites se tuo rakentaminen sitten. Mistä suunnasta tällaista talopaketti ratkaisua pitää lähteä viemään eteenpäin? Mikä on se vipuvarsi jolla asiat lähtee etenemään mikäli uuden rakentamiseen haluaa lähteä? Lainalupaus on pankista, mutta se on laskettu mikäli ostaa jo olemassa olevan käytetyn talon.

 

[Sikatiiker]

Tässä kun tuntuu, että ei kotikylältä tahdo löytyä sopiaa asuntoa joka olisi suht uusi niin mielessä on käynyt, että mites se tuo rakentaminen sitten. Mistä suunnasta tällaista talopaketti ratkaisua pitää lähteä viemään eteenpäin? Mikä on se vipuvarsi jolla asiat lähtee etenemään mikäli uuden rakentamiseen haluaa lähteä? Lainalupaus on pankista, mutta se on laskettu mikäli ostaa jo olemassa olevan käytetyn talon.

Tässä vois olla jonkinlaista suuntaa antavaa listaa johon varautua:

-Tilaa talokirjat ja tutki toimivin pohjaratkaisu, älä esim tyydy alle 10m2 makkareihin tai alle 8m2 kodinhoitohuoneeseen, suunnittele riittävästi säilytystilaa jos on lapsia (Design-talo, Finnlamelli, Muurametalot)
-Etsi sopiva tontti ja pyydä talopaketista tarjous sinne kuljetettuna
-Tee tontista ja talosta sopparit, muista rahoitusehto (kauppa purkautuu jos pankki vetää lainatarjouksen takaisin)
-Laadi pankille kustannuslaskelma, maatyöt min. 30k, sähköliittymä ja pääkeskus vajaa 5k, vesi- ja viemäriliitynnät 5k + talopaketin hinta + pelivaraa jos haluatte vaihtaa lennossa keittiökalusteet tai kylpyhuoneen kalusteet tai laatat
-Pyydä 2-3 pankilta lainatarjous, kiinnitä huomiota lainan marginaaliin
-Pyydä urakkatarjous asioista jotka eivät kuulu pakettitoimitukseen (perustukset, lämmönlähde, viilennys tms riippuen talotehtaasta)
-Varaudu pitämään huolta siitä, että sovitut asiat valmistuvat aikataulussa esim. jos teette perustukset talotehtaalle valmiiksi, pitäkää huoli että olette tilanneet tai tehneet tämän työn tarpeeksi monta viikkoa ennen talon toimitusta sillä talotehdas laskuttaa tonneja siitä jos toimitus viivästyy ja he joutuvat varastoimaan taloanne seuraavan paketin tiellä
-Jos riittää intoa tehdä itse useampi kuukausi hommia, ota viittä vaille valmis ja tee itse sisätyöt ja valitse kaikki pintamateriaalit sekä kalusteet - varaudu mahdollisiin aikataulullisiin yllätyksiin ja muuton venymiseen

 

[jjasco]

Tässä vois olla jonkinlaista suuntaa antavaa listaa johon varautua:

-Tilaa talokirjat ja tutki toimivin pohjaratkaisu, älä esim tyydy alle 10m2 makkareihin tai alle 8m2 kodinhoitohuoneeseen, suunnittele riittävästi säilytystilaa jos on lapsia (Design-talo, Finnlamelli, Muurametalot)
-Etsi sopiva tontti ja pyydä talopaketista tarjous sinne kuljetettuna
-Tee tontista ja talosta sopparit, muista rahoitusehto (kauppa purkautuu jos pankki vetää lainatarjouksen takaisin)
-Laadi pankille kustannuslaskelma, maatyöt min. 30k, sähköliittymä ja pääkeskus vajaa 5k, vesi- ja viemäriliitynnät 5k + talopaketin hinta + pelivaraa jos haluatte vaihtaa lennossa keittiökalusteet tai kylpyhuoneen kalusteet tai laatat
-Pyydä 2-3 pankilta lainatarjous, kiinnitä huomiota lainan marginaaliin
-Pyydä urakkatarjous asioista jotka eivät kuulu pakettitoimitukseen (perustukset, lämmönlähde, viilennys tms riippuen talotehtaasta)
-Varaudu pitämään huolta siitä, että sovitut asiat valmistuvat aikataulussa esim. jos teette perustukset talotehtaalle valmiiksi, pitäkää huoli että olette tilanneet tai tehneet tämän työn tarpeeksi monta viikkoa ennen talon toimitusta sillä talotehdas laskuttaa tonneja siitä jos toimitus viivästyy ja he joutuvat varastoimaan taloanne seuraavan paketin tiellä
-Jos riittää intoa tehdä itse useampi kuukausi hommia, ota viittä vaille valmis ja tee itse sisätyöt ja valitse kaikki pintamateriaalit sekä kalusteet - varaudu mahdollisiin aikataulullisiin yllätyksiin ja muuton venymiseen

Onko noissa talopaketteja tarjoavissa yrityksissä jotain sellaista mitä pitäisi tietää, ajat tietty myös sellaisia, että pysyykö yritys pystyssä ettei uhkaa konkurssit yms. Osa tarjoaa perustuksia paketin mukana, osassa asiakkaan harteilla nekin. Onko joku selvästi parempi kuin joku toinen? Nopealla muutaman talotarjoajan katsannalla Älvsbytaloilla oli selkeimmät nettisivut ja tarjonnat mitä kuuluu ja mitä ei hintoineen jne.

 

[Sikatiiker]

Onko noissa talopaketteja tarjoavissa yrityksissä jotain sellaista mitä pitäisi tietää, ajat tietty myös sellaisia, että pysyykö yritys pystyssä ettei uhkaa konkurssit yms. Osa tarjoaa perustuksia paketin mukana, osassa asiakkaan harteilla nekin. Onko joku selvästi parempi kuin joku toinen? Nopealla muutaman talotarjoajan katsannalla Älvsbytaloilla oli selkeimmät nettisivut ja tarjonnat mitä kuuluu ja mitä ei hintoineen jne.

Älvsbytalo hieman ruotsalainen, halvat materiaalit sisäpinnoilla ja rossipohjassa on maa-aineksen päällä rakennusmuovi mihin itse en olisi 100% tyytyväinen eli jos se hapertuu/repeilee aikojen saatossa pääsee alapohjaan nousemaan kosteutta maasta. Muurametaloilla aika samantyylinen, mutta heillä tuli rossiin ilmanvaihto + lämmön- ja kosteudeneristykset yhteensä 100mm (itse piti laittaa 50mm finnfoam alle). Näillä kummallakin rossipohjan päällä melko ohuehko lattiavalu, mutta ei ole jälkimmäisen tehtaan talossa itsellä koskaan narissut tai notkunut lattia. Muuramella tosiaan tuli perustukset, en tiedä onko joku talotehdas jolla ei kuulu kauppaan mutta tällaiset voi kysyä myyjältä kun tämä laatii tarjousta.

Kastellin jälki on kuulemma ollut paljon pystytysporukasta kiinni, mutta olen nähnyt vain hyvää jälkeä heiltäkin. Muista ei kokemusta.

 

[Mysteeri]

Hyvä listaus. Lisäisin tuohon vaiheeseen vielä, kun on talokuvastot ja alueen tonttitarjonta alustavasti tutkittu, on aika hommata projektille ammattitaitoinen vastaava mestari (ja pääsuunnittelija). Hänet kannattaa ottaa mukaan jo tontin hankintavaiheessa. Kysele kokemuksia tutuilta jotka ovat vieneet projekteja läpi ja kiertele alueen rakennustyövoima mitä nimiä työmaakylteissä näkyy. Käytä apuna tarvittaessa Pientalohankkeen vastaavan työnjohtajan tehtäväluetteloa RT 80306.

Kuten ylhäällä todettiin, talotehtailta saa koronahullutusten ja materiaalivirtojen tasaannuttua aika lailla samaa kamaa, paikalliset pystytysporukat ja timpurit ratkaisevat paljon. Vastaavan työnjohtajan kokemus alueen porukoista auttaa sinua saamaan projektille parhaat resurssit ja tähän kannattaa keskittyä vaikka toinen toimittaja olisi pari tonnia halvempi. Yritä lukita hyvät tekijät toteuttamaan kohteesi ja neuvottele maksuerätaulukot hyvin takapainotteiseksi ja riittävän iso viimeinen maksuerä, että talotoimittajalla on intressi tehdä laadukasta jälkeä ja panostaa projektijohtoon.

 

[Pete88]

Ihan ensimmäisenä varmaan tutustuisin eri valmistajien taloesitteisiin ja jalostaisin omia ajatuksiani, ennen kuin mennään kenenkään talomyyjän tai ammattilaisen puheille. Miksi, no siksi, että vaikka ne tutustumiskäynnit ja esisuunnittelut voivat olla jopa ilmaisia, niin ammattilaisilla on lähtökohtana kuitenkin myydä se talo sinulle ja mieluummin aiemmin kuin myöhemmin. Eli jos omat ajatukset eivät ole pöytään istuessa yhtään selkiytyneet, niin sitä saattaa päätyä hyväksymään ratkaisuja, joita sitten jälkikäteen katuu, kun ei tajunnut niitä heti siinä alussa vähän pyöritellä.

Riippuu täysin talovalmistajasta ja sopimuksesta, mitä kuuluu ns. pakettiin, mitä pitää hommata itse ja mitä muita erityisehtoja niissä on. Vastaavan mestarin hankkiminen kannattaa tosiaan tehdä varhaisessa vaiheessa, hän voi mm. kommentoida talotoimittajien tarjouksia ja toimitussisältöjä, että puuttuuko niistä nyt jotain olennaista ja mitä kaikki käytännössä tod näk maksaa.

Tontin osalta elämä on tietyllä tavalla aina helpompaa, jos se tontti on jo olemassa, mutta ongelma ei ole sekään, jos sitä ei vielä ole. Ennen tontin lopullista lunastamista suosittelisin maaperätutkimuksen tekemistä. Vaikka se menisi hukkaankin, eli kauppoja ei tontista tehtäisi, voi säästöpotentiaali tuossa olla kuitenkin merkittävä. Saviselle paalutettavalle tontille euroja uppoaa maahan todennäköisesti merkittävästi enemmän kuin helpomman tontin kohdalla ja silloin ei taloa ole noussut ylös vielä metriäkään. Sitten jos tontti on likimain lukittu, eli se tulee väistämättä olemaan tietyltä alueelta tuli vastaan mitä tuli, niin silti maaperätutkimus kannattaa tehdä, koska se auttaa asioiden hahmottamisessa ja budjetoinnissa.

Huolellinen suunnittelu on sitten kaiken A ja O, huolimatta lopullisesta sopimuksesta, toimittajasta tai valmiusasteesta. Talonrakentamisessa on tuhoton määrä asioita, mitä pitää suunnitella ja päättää ja mitä enemmän näistä on tehty ajoissa hyvin valmisteltuna, sitä vähemmän mahdollisesti kalliitakin yllätyksiä tulee matkan varrella. Eikä unohdeta sitä, että allekirjoitetun sopimuksen jälkeen tehtävät muutokset toimitussisällöissä jne. maksavat todennäköisesti aina lisää.

Talon pohjaratkaisun jätän artistin harteille, mutta muutama vinkki: Ilmansuunnilla on väliä ja missä kohtaa talo tontilla sijaitsee. Lisäksi moni miellellään rakentaisi valtavan linnan, mutta harvalla on sellaiseen varaa. Toisin sanoen, hyvin suunniteltu pohja toimii vähemmilläkin neliöillä, mutta ei syö niin paljon euroja rakentaa. Suomessa on tyypillistä, että käytäviä vältellään talopohjissa, mutta on hyvä huomioida, että monen pohjan kalustettavuus voi ollakin toinen asia, kun kyllä ne "käytävät" jokaisessa pohjassa ovat, niistä käytetään silloin vaan nimeä kulkuväylät ja voi tehdä talon ilmeestä kolkon, jos kalutettavuus kärsii liikaa. Eli talo, jossa on käytävä, ei välttämättä automaattisesti ole huono asia. Sen sijaan huonosti suunnitelluissa pohjissa saattaa toisinaan olla aula yms. tiloja, joita ei voi myöskään tehokkaasti kalustaa tai hyödyntää arjessa, mutta ne maksavat rahaa rakentaa ja syövät rakennusoikeutta. Toisin sanoen pohjaa kannattaa pyöritellä ja muokata. Yleensä ulkoseinien sisällä tehtävät muutokset onnistuvat helposti valmistajasta riippumatta.

Kustannuksia kasvattavia seikkoja: Mitä monimuotoisempi talo, sitä kalliimpi se on. Erkkerit ovat kalliita rakentaa. Lisäneliöt maksavat myös, erityisesti kostean tilan neliöt. Sen sijaan huonekorkeus ei maksa aivan samassa suhteessa, joten jos vaihtoehto aavistuksen isompi talo tai sitten reilu 3m huonekorkeus, valitsisin itse jälkimmäisen. Avaruutta tuo paljon enemmän, mutta tämä on toki mielipideasia.

Jos rahkeita riittää, niin hankkisin myös arkkitehdin ja teettäisin suunnitelmat etukäteen, joiden pohjalta kilpailuttaisin toimittajan. Näin saat juuri sellaisen talon kuin haluat ja vertailukelpoisempia tarjouksia. Työtä toki teettää enemmän, mutta ei kustannuksia, jos omaa aikaa ei lasketa.

Varsinaisen sopimuksen tekisin niin, että laskutus tapahtuu ns. jälkijättöisesti. Esim. meillä Finnlamellin kanssa sopimus oli niin, että projekti oli pilkottu osiin ja laskutus tapahtui vasta sitten kun kukin työvaihe tai materiaalitoimitus oli tehty. Näin riski rakentajalle on pienempi ja paremmat reklamointimahdollisuudet. Tarinaa rakentamisen neuvoista voisi jatkaa loputtomiin, mutta mainitsen vielä tässä yhteydessä, että ns. luototettavat urakat, missä myyjä myy sinulle esim. ikkunat ja ovet ja ne sitten laskutetaan rahoitusyhtiön kautta ovat joiltakin osin mutkikkaita. Nimittäin silloin siinä on mukana kolmas osapuoli, jolle lasku pitäisi maksaa, mutta joka ei tietyllä tavalla voi olla suora reklamoinnin kohde. Eli jos reklamoitavaa tulee, niin näissä tilanteissa pitäisi sitten reklamaoida erikseen rahoitusyhtiötä, jos ei halua joutua maksamaan laskua ja toivomaan parasta, että myyjä ottaa mitään kantaa reklamaatioosi.

 

[Funk]

neuvottele maksuerätaulukot hyvin takapainotteiseksi ja riittävän iso viimeinen maksuerä

Onko näitä kukaan saanut muutettua? Vaikuttavat sellaisilta, että ota tai jätä.

 

[Cumbo]

Onko näitä kukaan saanut muutettua? Vaikuttavat sellaisilta, että ota tai jätä.

Kyllä niitä muuttamaan pystyy. Neuvottelukysymyksiä. Ottaa riittävän aikaisessa vaiheessa puheeksi, niin on vielä sauma neuvotella. Esim. urakoitsijoita kilpailuttaessa hyvinkin neuvotteluvaraa.

 

[Funk]

Kyllä niitä muuttamaan pystyy. Neuvottelukysymyksiä. Ottaa riittävän aikaisessa vaiheessa puheeksi, niin on vielä sauma neuvotella. Esim. urakoitsijoita kilpailuttaessa hyvinkin neuvotteluvaraa.

Ehkä erillisten urakoitsijoiden kanssa on hyvinkin mahdollista, mutta lähinnä mietin talotoimittajia.

Omassakin tarjouksessa on tyyliin runkotoimituksen jälkeen 15% ja 2vko toimituksen jälkeen 10%. Luvut heitetty hatusta enkä nyt jaksa tarkistaa.

Ensimmäinen kohta tarkoittaa siis, että puutavara tontilla ja seuraava kaksi viikkoa siitä. Sinänsä ihmettelen, että missään ei luvata, että tuon kahden viikon aikana olisi mitään tapahtunut.

 

[Sikatiiker]

Hyvä listaus. Lisäisin tuohon vaiheeseen vielä, kun on talokuvastot ja alueen tonttitarjonta alustavasti tutkittu, on aika hommata projektille ammattitaitoinen vastaava mestari (ja pääsuunnittelija). Hänet kannattaa ottaa mukaan jo tontin hankintavaiheessa. Kysele kokemuksia tutuilta jotka ovat vieneet projekteja läpi ja kiertele alueen rakennustyövoima mitä nimiä työmaakylteissä näkyy. Käytä apuna tarvittaessa Pientalohankkeen vastaavan työnjohtajan tehtäväluetteloa RT 80306.

Kuten ylhäällä todettiin, talotehtailta saa koronahullutusten ja materiaalivirtojen tasaannuttua aika lailla samaa kamaa, paikalliset pystytysporukat ja timpurit ratkaisevat paljon. Vastaavan työnjohtajan kokemus alueen porukoista auttaa sinua saamaan projektille parhaat resurssit ja tähän kannattaa keskittyä vaikka toinen toimittaja olisi pari tonnia halvempi. Yritä lukita hyvät tekijät toteuttamaan kohteesi ja neuvottele maksuerätaulukot hyvin takapainotteiseksi ja riittävän iso viimeinen maksuerä, että talotoimittajalla on intressi tehdä laadukasta jälkeä ja panostaa projektijohtoon.

Erittäin hyvä pointti! Paras valita vastaava, josta jollakulla on hyvää sanottavaa. Entisen vuokranantajan kanssa tuli lievää konfliktia ja googlailin hänen nimeään huvikseni ja kävi ilmi jonkun blogista että hän on vastaavana mestarina laiminlyönyt tehtävänsä täysin. Oli siis kirjoittanut katselmuksien yms kuittaukset vaikkei ollut käynyt työmaalla eikä ollut valvonut laatua lainkaan.

Sitten myös KVV/IV työnjohtaja myös eli LVI-inssi siihen. Nämä kaksi kantaa pitkälle okt-projektissa, huomauttavat pystytysporukalle puutteista jos sellaisia löytävät ja saat helpon ja tehokkaan vipuvarren työn jäljen korjaamiseksi jos hommaat pätevät vastaavat näihin hommiin.

Onko näitä kukaan saanut muutettua? Vaikuttavat sellaisilta, että ota tai jätä.

Ei nuo maksuerät käsittääkseni talotoimituksissa paljoa elä, urakoissa toki esim. jos otat eri paikasta laatoituksen on neuvotteluvaraa maksuerissä enemmän. YSE98 (yleiset sopimusehdot 1998) taitaa olla useimmilla pohjana ja silloin vika maksuerä muistaakseni täytyy olla vähintään 10%. Se on silloin juuri sen kokoinen kuin täytyy eikä yhtään enempää sillä talotehdaskin haluaa saada rahaa hankkeen edetessä eikä vasta jälkikäteen. Paketin toimitusajankohtana kannattaa olla vastaava tontilla huomauttamassa pystytysporukalle jos jotain laatuvirhettä on että tulee heti korjattua siinä vaiheessa hanketta kun alle puolet koko kauppasummasta on vasta maksettu. Sitten viimeistelytöissä virheet on rahallisesti pienempiä ja niistä on helpompi räknätä myös itse.

Toki meitä on moneen junaan että joku varmaan valittaa isommista ja joku pienemmistä jäljistä ja virheistä. Saa varautua siihen, että virheen pitää olla melko selkeä ennen kuin se suosiolla korjataan.

 

[Pete88]

Käytännön kokemus, joka on osoittautunut hyödylliseksi: Asentakaa talon pääoveen tai siihen oveen, josta uudiskohteen työmaalle kuljetaan, jonkinlainen "äly" tai sähkölukko, esim. Yale Linus. Silloin ei tarvitse jakaa avaimia kenelle tahansa ja/tai jemmata vara-avainta jonnekin sinne työmaalle ja ottaa riskiä, että joku liian utelias huomaa tuon avaimen käsittelyn ja pääsee sitten talon omilla avaimilla sisään. Ei välttämättä todennäköisin skenaario, mutta itse en tykännyt ajatuksesta jemmata avaimia työmaalla taikka antaa niitä kaikille työmaalla työskenteleville henkilöille mukaan.

Toinen merkittävämpi seikka tuli tässä vastikään vastaan. Linus kerää lokitietoa kaikista oven avauksista ja sulkemisista. En mene yksityiskohtiin, mutta tuo voi osoittautua erittäin hyödylliseksi, jos pitää reklamoida jostakin. Lokitiedoista näkee yksityiskohtaisesti kuka on oven avannut (jos eri ammattilaisille on annettu omat pääsykoodit) ja kauanko työmaalla on karkeasti vietetty aikaa.

 

[Cumbo]

Talon ideointia varten muutama itse keksitty juttu vinkiksi: Etuovesta tai Oikotiestä hakee uudempia kohteita samalla kerrosmäärällä, niin löytyy hyvin pohjia ja sisustusideoita. Toinen: ajelee kylillä ja kun kivannäköinen talo tulee vastaan, niin rakennusvalvonnasta (ainakin täällä) maksutta rakennuslupa liitteineen, niin sieltä näkee väreistä lähtien kaiken.

 

[Ashrakki]

Ehkä erillisten urakoitsijoiden kanssa on hyvinkin mahdollista, mutta lähinnä mietin talotoimittajia.

Omassakin tarjouksessa on tyyliin runkotoimituksen jälkeen 15% ja 2vko toimituksen jälkeen 10%. Luvut heitetty hatusta enkä nyt jaksa tarkistaa.

Ensimmäinen kohta tarkoittaa siis, että puutavara tontilla ja seuraava kaksi viikkoa siitä. Sinänsä ihmettelen, että missään ei luvata, että tuon kahden viikon aikana olisi mitään tapahtunut.

Kastellin kanssa sovittiin niin että precut toimituksessa se xx%, sitten seuraava erä neuvoteltiin muodosta "2vko toimituksen jälkeen" -> "peltikatto asennettuna". Ilman mukinoita meni läpi.
Kannattaa myös lypsää tarjouksia moneen kertaan, todella kova kilpailu tällä hetkellä ja ensimmäisestä tarjouksesta tiputtavat vielä 10% helposti ja lisäreitä voi vielä heittää päälle, tyyliin "laittakaa vielä aurinkosuojaikkunat etelään niin kätellään"...

PS. Kastellilla projektivastaavia lomautettuna eli töitä ei taida olla riittävästi. Yritetään omaakin tavoittaa niin tulee automaattiviestit että paripäivää lomautettuna ja töissä taas ensiviikolla.

 

[Funk]

Kastellin kanssa sovittiin niin että precut toimituksessa se xx%, sitten seuraava erä neuvoteltiin muodosta "2vko toimituksen jälkeen" -> "peltikatto asennettuna". Ilman mukinoita meni läpi.
Kannattaa myös lypsää tarjouksia moneen kertaan, todella kova kilpailu tällä hetkellä ja ensimmäisestä tarjouksesta tiputtavat vielä 10% helposti ja lisäreitä voi vielä heittää päälle, tyyliin "laittakaa vielä aurinkosuojaikkunat etelään niin kätellään"...

PS. Kastellilla projektivastaavia lomautettuna eli töitä ei taida olla riittävästi. Yritetään omaakin tavoittaa niin tulee automaattiviestit että paripäivää lomautettuna ja töissä taas ensiviikolla.

Täytyypä Kastellilta pyytää parempaa tarjousta. Saatin Dekolta juuri tarjous joka jonkin verran parempi, mutta luonnollisesti toimitussisällössä puutteita. Mutta vaikka nuo puutteet lisää niin silti hinta jää selvästi alemmaksi.

Ainoa vaan, että Dekosta jäänyt itselle jotenkin valju kuva

 

[Pete88]

Nyt kun oma rakentaminen alkaa olla aika pitkällä, niin tässä vaiheessa voinee antaa yhden neuvon niille, jotka harkitsevat rakentamista. Nimittäin suosittelen varautumaan siihen, että ennemmin tai myöhemmin eri rakentamisen vaiheissa reklamoitavaa tulee ja ne reklamaatioiden käsittelyt voivat olla sitten ihan mitä tahansa ja niiden kanssa joutuu sietämään kaikenlaista kohtelua. Osa yrityksistä ja yrittäjistä hoitaa ne erittäin mallikkaasti, mutta toisinaan vastaan sattuu sellainen myyjä taikka tekijä, että he eivät lähtökohtaisesti suostu minkäänlaiseen arvosteluun tai kyseenalaistamiseen. Sillä ei ole väliä miten asiat on sovittu tai miten kiistattomat faktat tilaajan puolella sattuu olemaan. Joskus tuntuu, että joillakin asenne on jopa sellainen, että pienimmästäkin palautteesta hyökätään asiakasta kohtaan ja yritetään sillä tavalla saada asiakas luopumaan vaatimuksistaan.

Eli ihan kaikilla eivät sosiaaliset taidot riitä asioiden käsittelyyn ja sen valitettavasti artisti joutuu ajoittain kohtaamaan. Siihen kannattaa rakentamisessa varautua. Tämä ei oikeastaan rajaudu mihinkään yksittäiseen asiaan, se voi koskea urakan toteuttamista, tuntitöitä, tarvikkeita tai niiden laatua, työn jälkeä jne.

Se on ainakin varmaa, että jokainen toimittaja osaa kyllä laskuttaa ja jos kaiken maksaa kiltisti mukisematta, pääsee varmasti maksamaan talostaan enemmän kuin olisi pitänyt ja lopputuloksessakin voi olla vähäistä enemmän sanottavaa. Onneksi tämä ei ole kuitenkaan alan käytäntö yleisesti, mutta sille ei mitään mahda, että kaikki eivät osaa yhtä mallikkaasti asioita hoitaa.

 

[pinkeliviinica]

janni huussi ja joel harkimo rakentavat kastellia taloa

Janni Hussi

Jaa videosi kavereiden, perheen ja koko maailman kanssa

www.youtube.com

vähän toki paistaa läpitte kaikki kastellin mainonta kun videokin on tehty yhteistyössä kastellin kanssa mutta kenties tästäkin olisi hyötyä jollekkin

 

[pinkeliviinica]

Nyt kun oma rakentaminen alkaa olla aika pitkällä, niin tässä vaiheessa voinee antaa yhden neuvon niille, jotka harkitsevat rakentamista. Nimittäin suosittelen varautumaan siihen, että ennemmin tai myöhemmin eri rakentamisen vaiheissa reklamoitavaa tulee ja ne reklamaatioiden käsittelyt voivat olla sitten ihan mitä tahansa ja niiden kanssa joutuu sietämään kaikenlaista kohtelua. Osa yrityksistä ja yrittäjistä hoitaa ne erittäin mallikkaasti, mutta toisinaan vastaan sattuu sellainen myyjä taikka tekijä, että he eivät lähtökohtaisesti suostu minkäänlaiseen arvosteluun tai kyseenalaistamiseen. Sillä ei ole väliä miten asiat on sovittu tai miten kiistattomat faktat tilaajan puolella sattuu olemaan. Joskus tuntuu, että joillakin asenne on jopa sellainen, että pienimmästäkin palautteesta hyökätään asiakasta kohtaan ja yritetään sillä tavalla saada asiakas luopumaan vaatimuksistaan.

esim den tekee tämän niin että asiakas on aina väärässä ja mitään ei korjata ellei rakennusvalvonta ota siihen kantaa tms.
kuluttajasuojaan voi ottaa yhteyttä mutta parinvuoden jono on niiin pitkä että virheelliset kohdat korjaa mieluusti vaikka sitten itse hammasta purren kuin että odottaa keskeneräisessä talossa 2vuotta tulosta joka voi kuitenkin olla denille suotuisa (koska denillä on useampia juristeja jotka ovat juuri keskittyneet siihen että saadaan asiakas näyttämään olemaan väärässä vaikka asiakas olisi oikeassa).

 

[Fact0ry]

Ihan mielenkiintoinen Den Finland keissi noussut tänään uutisiin.

Rakentaminen | Espooseen rakennettiin puolen miljoonan euron uusi omakotitalo, joka on ”purkukuntoinen”

Ostajien käräjäoikeuteen toimittamien asiakirjojen mukaan omakotitalo vajoaa ja sen korjaaminen vastaisi uuden talon rakentamista. Talotoimittaja kiistää väitteet.

www.hs.fi

"Oikeuden asiakirjoista selviää, että lähes 500 000 euron hintainen omakotitalo on rakennettu avaimet käteen -periaatteella ja sen on toimittanut pientaloja rakentava yritys Den Finland."

"Ostajat listaavat käräjäoikeuteen jättämässään turvaamistoimihakemuksessa useita virheitä talosta: pehmeälle savikolle rakennettu talo muun muassa vajoaa ja osa putkista ja maanalaisista kaivoista on muuttanut muotoaan.

Talon lattioissa ja harjalla väitetään olevan epätasaisuutta ja painumia. Virheitä ja puutteita on raportoitu myös muun muassa sadevesijärjestelmissä ja alapohjatilassa. Osassa rakenteista on oikeudelle toimitettujen asiakirjojen mukaan havaittu mikrobi- tai homekasvustoa.

Ostajat katsovat, että sääsuojauksesta ei ole rakennusaikana huolehdittu riittävästi. Heidän mukaansa ontelolaattojen sisältä on jouduttu poistamaan noin 500 litraa vettä."

 

[Koolinki]

Nyt on juttu DEN Finland Oy:n Tontti-Talo -palvelupaketista Hesarissa. Kannattaa lukea. DEN kiistää kaiken perusteettomana, vaikka asiakkaan todisteluaineisto asiantuntijalausuntoineen on mittava.

Rakentaminen | Espooseen rakennettiin puolen miljoonan euron uusi omakotitalo, joka on ”purkukuntoinen”

Ostajien käräjäoikeuteen toimittamien asiakirjojen mukaan omakotitalo vajoaa ja sen korjaaminen vastaisi uuden talon rakentamista. Talotoimittaja kiistää väitteet.

www.hs.fi

 

[Koolinki]

Maksumuurin takana Rakennuslehdessä

Iso taloriita Espoossa – Ostaja väittää puolen miljoonan euron uutta omakotitaloa purkukuntoiseksi | Rakennuslehti

Ostajien käräjäoikeuteen toimittamien asiakirjojen mukaan omakotitalo vajoaa ja sen korjaaminen vastaisi uuden talon rakentamista. Talotoimittaja kiistää väitteet.

www.rakennuslehti.fi

 

[PCB]

Nyt on juttu DEN Finland Oy:n Tontti-Talo -palvelupaketista Hesarissa. Kannattaa lukea. DEN kiistää kaiken perusteettomana, vaikka asiakkaan todisteluaineisto asiantuntijalausuntoineen on mittava.

Rakentaminen | Espooseen rakennettiin puolen miljoonan euron uusi omakotitalo, joka on ”purkukuntoinen”

Ostajien käräjäoikeuteen toimittamien asiakirjojen mukaan omakotitalo vajoaa ja sen korjaaminen vastaisi uuden talon rakentamista. Talotoimittaja kiistää väitteet.

www.hs.fi

Todisteluaineisto voi olla mittava, aika näyttää onko sillä painoarvoa. HS:n jutusta ei voi päätellä syyllisyyttä yhtään, kumpaankaan suuntaan, sen verran ylimalkainen on juttu.

 

[Juh44]

Todisteluaineisto voi olla mittava, aika näyttää onko sillä painoarvoa. HS:n jutusta ei voi päätellä syyllisyyttä yhtään, kumpaankaan suuntaan, sen verran ylimalkainen on juttu.

Tsekkaappa Nimimerkki "Koolinki":n aiemmat viestit, oli sennäköistä rakentamista että ihmettelen miksi rakentaja edes vie oikeuteen...

 

[jonesky12345]

Pidän kyllä suhteellisen isona failurena itse rakennusalan ihmisenä sitä, jos paalutettu talo saadaan vajoamaan... Lähtökohtaisesti ne paalut lyödään kumminkin kalliota vasten, joten jos jotain tuollaista kämmiä on käynyt, niin kyllä tuosta pitää rakentajan kantaa vastuu eikä asialle varmaan voida tehdä juuri mitään jälkikäteen kustannustehokkaasti. Naapuriin rakentui pari vuotta sitten DEN finlandin talopaketti saviselle tontille paalutettuna ja perustavan ukot olivat tekemässä sokkelit ja tuulettuvan alapohjarakenteen, mutta tuossa operaatiossa en havainnut mitään erityisen poikkeavaa ja talo näyttää ihan hyvältä nykyään kun ohi kävelee.

 

[Pete88]

Todisteluaineisto voi olla mittava, aika näyttää onko sillä painoarvoa. HS:n jutusta ei voi päätellä syyllisyyttä yhtään, kumpaankaan suuntaan, sen verran ylimalkainen on juttu.

Joo ei pysty ei. Asiaan vaikuttaa todella moni seikka ja miten rakentaminen on sovittu/järjestetty. Tuossahan voi vastuu langeta perustusurakoitsijallekin ja mitä kautta se on tullut, DEN:n vai rakennuttajan?

 

[PCB]

Joo ei pysty ei. Asiaan vaikuttaa todella moni seikka ja miten rakentaminen on sovittu/järjestetty. Tuossahan voi vastuu langeta perustusurakoitsijallekin ja mitä kautta se on tullut, DEN:n vai rakennuttajan?

Toki puhutaan "tontti-talo" sekä "avaimet käteen", jotka viittaavat muuhun kuin muuttovalmiiseen. Eli todennäköisesti perustus maatöineen on myös DEN:in urakkaa. Mutta lisää pitäisi olla tietoa, ettei mene arvailuksi.

 

[jinx1980]

Pidän kyllä suhteellisen isona failurena itse rakennusalan ihmisenä sitä, jos paalutettu talo saadaan vajoamaan... Lähtökohtaisesti ne paalut lyödään kumminkin kalliota vasten, joten jos jotain tuollaista kämmiä on käynyt, niin kyllä tuosta pitää rakentajan kantaa vastuu eikä asialle varmaan voida tehdä juuri mitään jälkikäteen kustannustehokkaasti. Naapuriin rakentui pari vuotta sitten DEN finlandin talopaketti saviselle tontille paalutettuna ja perustavan ukot olivat tekemässä sokkelit ja tuulettuvan alapohjarakenteen, mutta tuossa operaatiossa en havainnut mitään erityisen poikkeavaa ja talo näyttää ihan hyvältä nykyään kun ohi kävelee.

Eihän niitä kallioon asti lyödä jos se on "tarpeeksi syvällä", tuolloinhan on vielä olennaisempaa että kuormat on laskettu oikein ja paalut mitoitettu oikein sekä lyötäessä laskettu paalulle kantavuusoikein (katsotaan paljonko se paalu vajoaa loppuvaiheessa per isku ja kantavuus määritetään siitä). Jos lyödään kallioon asti, niin uskoisin että silloin virhemarginaalit ovat paljon isompia eli tarvitaan isompi moka että perustus pettää, ts. se alimitoitettu paalu kantaa paremmin tuollaisessa kun vastassa on kova vs tuollainen välille löyty jonka kuorma joko väärin mitoitettu tai väärin asennettu kun siellä ei ole mitään vastassa jos se painuukin.

 

[sledass]

Omakohtaista kokemusta niin paalututuksesta kuin myös noista ontelolaattoissa olevista ylimääräisistä vesistä. Paalutukseen päädyttiin maaperätutkimuksen perusteella, vaihtoehtona olisi ollut painopenkka, mutta päädyttiin paaluihin. Maaperätutkimuksen perusteella paalun keskimitta ois ollu n. 8-9m, mutta oikeasti tais olla tuplat siitä. Maaperässähän on hieman kantavampiakin kerroksia ja tuossa lienee tärkeintä että lopetetaan vasta silloin kun on löytynyt tarpeeksi kantava kerros.. ei välttämättä kalliota, mutta jotain muuta kantavaa. Maaperätutkimus omalla kohdalla lopetti juuri tuohon ekaan kerrokseen joka koeporauksen, mistä syystä arviot paalujen pituudesta heitti..

ontelolaatan kanssa kävin hieman samoin kuin artikkelissa. Ennenkuin oli saatu eristeitä lattiaan, pari reunimmaisen laatan pinta korkkasi auki. Laattojen vesireikiä oli kyllä viimeistelty ja avarrettu, mutta reunimmaisissa laatoissa olevien nostokahvojen valun takia kaikista onteloista ei kaikki vesi päässytkään pois ja porattu reikä tyhjensi vain osittain ontelot mikä sitten korkkasi kun pakkasella vesi jäätyi ontelossa. En ihmettele vaikka tässäkin olisi kyse samasta. Onneksi itselle toi tuli esiin ja sen perustava hoiti nuo kuntoon ennenkuin alettiin laittaa eristeitä.

 

[jonesky12345]

Eihän niitä kallioon asti lyödä jos se on "tarpeeksi syvällä", tuolloinhan on vielä olennaisempaa että kuormat on laskettu oikein ja paalut mitoitettu oikein sekä lyötäessä laskettu paalulle kantavuusoikein (katsotaan paljonko se paalu vajoaa loppuvaiheessa per isku ja kantavuus määritetään siitä). Jos lyödään kallioon asti, niin uskoisin että silloin virhemarginaalit ovat paljon isompia eli tarvitaan isompi moka että perustus pettää, ts. se alimitoitettu paalu kantaa paremmin tuollaisessa kun vastassa on kova vs tuollainen välille löyty jonka kuorma joko väärin mitoitettu tai väärin asennettu kun siellä ei ole mitään vastassa jos se painuukin.

Okei, no itse en ole suomessa kitkapaaluihin talojen perustuksissa törmännyt, mutta en tosin ole omakotitalokokoluokan hommissakaan, joten kaipa se on mahdollista, että tuollaisia omakotitaloissa käytetään.

 

[Juh44]

Okei, no itse en ole suomessa kitkapaaluihin talojen perustuksissa törmännyt, mutta en tosin ole omakotitalokokoluokan hommissakaan, joten kaipa se on mahdollista, että tuollaisia omakotitaloissa käytetään.

Kyllä niitä käytetään, mutta useammin kai kantavaan maakerrokseen pysähtyvänä. Omakin mökki seisoo 10m pitkillä betonipaaluilla savipatjan alla olevan moreenikerroksen päällä.
Jos se paalu kantaa niin se kantaa...

 

[oltsandeeri]

En tiedä onko tämä paras ketju aihepiirille, mutta kokeillaan. Tämä tuntuu olevan kuitenkin se forumin aktiivisin pientalorakentamisen ketju.

Eli - HISSIT pientaloissa.

Onko kellään kokemusta moisen rakentamisesta/rakennuttamisesta taloonsa? Entäpä hissi-VARAUKSEN toteuttamisesta?

Kolmikerroksista kivirunkoista pientaloa suunnittelen/piirustelen ja varaus tulee minimissään toteutettua, ehkä itse hissikin.

Jos varausta ei ole, on toteutus jälkikäteen, jos ei mahdotonta, niin ainakin niin kallista rakenteisiin tarvittavien muutosten vuoksi, että ei ikinä tulisi toteutettua.

 

[zeniitti]

En tiedä onko tämä paras ketju aihepiirille, mutta kokeillaan. Tämä tuntuu olevan kuitenkin se forumin aktiivisin pientalorakentamisen ketju.

Eli - HISSIT pientaloissa.

Onko kellään kokemusta moisen rakentamisesta/rakennuttamisesta taloonsa? Entäpä hissi-VARAUKSEN toteuttamisesta?

Kolmikerroksista kivirunkoista pientaloa suunnittelen/piirustelen ja varaus tulee minimissään toteutettua, ehkä itse hissikin.

Jos varausta ei ole, on toteutus jälkikäteen, jos ei mahdotonta, niin ainakin niin kallista rakenteisiin tarvittavien muutosten vuoksi, että ei ikinä tulisi toteutettua.

Mielenkiintoinen aihe. Ei varmaankaan ole kovin yleinen Suomessa. Nopealla googletuksella (olet varmaan itsekin tutkinut) löytyy muutamia ihan asiallisia sivustoja aiheesta. Jään mielenkiinnolla seuraamaan.
Tässä muutama linkki: Kokemuksia
https://cibeslift.com/fi-fi/kotihissit

 

[oltsandeeri]

Joo, ei varmaan kovinkaan yleinen, mutta alati yleistyvä väestön ikääntymisen ja muutenkin lisääntyvien esteettömyysvaateiden vuoksi.

Etuovesta löytyy jonkun verran hissillisiä torppia.

Cibes A4000 olen ottanut mitoitukseen / suunnitteluun pohjaksi. Sellainen versio, joka vaatii n. 1.2m x 1,0m asennusaukon.

 

[Pete88]

En tiedä onko tämä paras ketju aihepiirille, mutta kokeillaan. Tämä tuntuu olevan kuitenkin se forumin aktiivisin pientalorakentamisen ketju.

Eli - HISSIT pientaloissa.

Onko kellään kokemusta moisen rakentamisesta/rakennuttamisesta taloonsa? Entäpä hissi-VARAUKSEN toteuttamisesta?

Kolmikerroksista kivirunkoista pientaloa suunnittelen/piirustelen ja varaus tulee minimissään toteutettua, ehkä itse hissikin.

Jos varausta ei ole, on toteutus jälkikäteen, jos ei mahdotonta, niin ainakin niin kallista rakenteisiin tarvittavien muutosten vuoksi, että ei ikinä tulisi toteutettua.

Noita tosiaan näkee vain keskivertoa selvästi kalliimpien omakotitalojen yhteydessä, joissa on useampi kerros. Kokemuksia aiheesta siksi varsin vähän. Siinä vaiheessa kun talon asukkaat alkavat tarvita apua portaiden tai kerrosten välillä, on liikuntarajoitteisella tietyin kriteerein mahdollista hakea ns. seniori/tuolihissiä omaan kotiin. Ei se toki mikään elegantein ratkaisu välttämättä ole, mutta tuossa iässä asialla ei välttämättä ole niin paljon merkitystä. Tämä lienee se tyypillisin tavallisen kansan ratkaisu.

Jos hissin rakentaminen on oikeasti todennäköinen ratkaisu tulevaisuudessa, niin tosiaan varauksen tekeminen on erittäin suositeltavaa, jälkikäteinen ratkaisu lienee erittäin kallis ja vaikeasti toteutettava, mikäli ylipäätään mahdollista. Silloin ainoa vaihtoehto voi olla em. tuolihissi.

 

[jonesky12345]

Kyllähän hissille kannattaa varaus jättää, jos nyt jo siltä tuntuu. Eipä tuo kummoinen homma omakotitaloissa ole, kun on pieniä jännevälejä välipohjissa yms. Isommassa roolissa lienee se huonejaon suunnittelu kerrosten välillä, jotta toteutus on sitten lopputilanteessa fiksu.

 

[oltsandeeri]

Etuovi OKT hissilliset

Hakutulokset eivät ole tosiaan ihan halvimmasta päästä...

Joka tapauksessa, asiaa tutkailtuani tila- ja rahavaateet eivät ole ihan poskettomia - muutama ylimääräinen neliö ja 25 k€+ vaikuttaa olevan se minimi 2-kerroksiseen uuteen tönöön. Toki sitten päälle tulevat juoksevat kulut eli lähinnä huollot ja sähkönkulutus.

Jälkikäteisasennus on tosiaan todella haastavaa, jos ei ole keksitty tehdä eteisaulasta useamman kerroksen korkuista tilaa. Toki aina joskus sokea kanakin jyvän löytää ja sattuu olemaan kerroksissa suht järkevässä kohtaa useampi uhrattavissa oleva vaatehuone tms. päällekäin eikä mene juuri siinä kohtaa talotekniikkaakaan välipohjissa. Ja sattumalta kantavien rakenteiden kantavuuskaan ei häiriinny, vaikka juuri sen kohdan välipohjista aukottaisikin. Ennen rakentamista nämä on kaikki helpohkoa ratkaista suunnittelupöydällä.

 

[Pete88]

Etuovi OKT hissilliset

Hakutulokset eivät ole tosiaan ihan halvimmasta päästä...

Joka tapauksessa, asiaa tutkailtuani tila- ja rahavaateet eivät ole ihan poskettomia - muutama ylimääräinen neliö ja 25 k€+ vaikuttaa olevan se minimi 2-kerroksiseen uuteen tönöön. Toki sitten päälle tulevat juoksevat kulut eli lähinnä huollot ja sähkönkulutus.

Jälkikäteisasennus on tosiaan todella haastavaa, jos ei ole keksitty tehdä eteisaulasta useamman kerroksen korkuista tilaa. Toki aina joskus sokea kanakin jyvän löytää ja sattuu olemaan kerroksissa suht järkevässä kohtaa useampi uhrattavissa oleva vaatehuone tms. päällekäin eikä mene juuri siinä kohtaa talotekniikkaakaan välipohjissa. Ja sattumalta kantavien rakenteiden kantavuuskaan ei häiriinny, vaikka juuri sen kohdan välipohjista aukottaisikin. Ennen rakentamista nämä on kaikki helpohkoa ratkaista suunnittelupöydällä.

Iso osa rakentajista todennäköisesti sen ikäisiä, ettei tuollaista panostusta mahdollisesti vuosikymmenien päässä olevaan tarpeeseen koeta ajankohtaiseksi. Periaatteessa tuo varaus on siinä mielessä fiksumpi vaihtoehto, jos aikeissa on asua samassa talossa pitkään, mutta tarvetta hissille ei vielä ole. Nuo hissilliset talot tuppaavat olemaan sellaisten rakentajien aikaansannoksia, joilla tuo hissin tarve on jo jollain tapaa ajankohtaista, ellei sitten rakentajalla ole ollut pohjattomat taskut ja haluttu panostaa kaikkeen sellaiseenkin, jolle ei käyttöä välttämättä omalla kohdalla ikinä tule.

 

[oltsandeeri]

Jeps. Asennusaukkovarauksen kohdalle voi omassa visiossani tehdä suht luontevasti pienet vaatehuoneet. Vaatii toki niiden kohdalle sitten suht pienellä työmäärällä tarvittaessa purettavissa olevan välipohjaratkaisun.

Oma kohde muutenkin hieman poikkeuksellinen johtuen sijainnista/tontista.

- Rinteeseen sijoittuva kellarikerros on ns. maantasokerros, johon on suunnitteilla autotalli, eteisaula, TT-tila, varastotila (jonka läpi kulku AT:sta eteisaulaan) ja saunaosasto
- Keskikerrokseen 2-3 makuuhuonetta, etätyötila, kylppäri-KHH ja eteisaula (johon pääsee kellarin eteisaulan sisäportaiden lisäksi myös ulkoportaita pitkin).
- Ylimpään kerrokseen 1 MH, tupakeittiö ja WC

Pääasialliseen oleskelukerrokseen on siis noustava kaksi kerrosta kotiin tullessaan. Myös kauppakassien kanssa. Joka kerta. Seniori-ikään on matkaa vielä vuosikymmeniä, mutta mutta...

 

[oltsandeeri]

Ei ne kaikki hissilliset OKT:t kalliita ole.

Tällainen helmi löytyisi Luumäeltä sopuhintaan:

Omakotitalo, Luumäki, Taavetti, 39 000 €, 190 m²

 

[jinx1980]

Jotenkin hissi tuntuu täysin järjettömältä ja turhalta, se on ensinnäkin niin hidas että mielummin kantaa ne ostokset sen 2 kerrosta. Jos liikuntakyvyn takia tarttee hissiä niin helpompi muuttaa 1-taso ratkaisuun. Jos sille tekee varauksen, mutta käyttää sitä muuhun (esim vaatehuoneet) niin mihis ne kamat sitten laitetaan kun varaus otetaan käyttöön, muutenkin tuntuisi enemmän kuin typerältä että hissillä päätyisi johonkin makkarin vaatehuoneeseen eikä käytävälle...

 

[Zigh]

Jotenkin hissi tuntuu täysin järjettömältä ja turhalta, se on ensinnäkin niin hidas että mielummin kantaa ne ostokset sen 2 kerrosta. Jos liikuntakyvyn takia tarttee hissiä niin helpompi muuttaa 1-taso ratkaisuun. Jos sille tekee varauksen, mutta käyttää sitä muuhun (esim vaatehuoneet) niin mihis ne kamat sitten laitetaan kun varaus otetaan käyttöön, muutenkin tuntuisi enemmän kuin typerältä että hissillä päätyisi johonkin makkarin vaatehuoneeseen eikä käytävälle...

Jos nyt ottaa esimerkiksi tämän Vantaan talon, niin kyllähän tuohon hissin tilalle joka kerrokseen passaisi hyvin vaatekomero. Ja säilytystilaa on kyllä muutenkin enemmän kuin tarpeeksi. Reilummin kun on neliöitä niin ei sen varauksen kustannus ole kovin kummoinen.

Kulkeehan tuossa myös esim. pyykit kivasti hissillä yläkerrasta kellariin ja takaisin.

Omakotitalo, Vantaa, Kuninkaanmäki, 695 000 €, 185 m²

185m2 + 121m2 + 28m2 + 60m2 / 7-8h + k + rt + 3wc + 2kph + s + vh + aula / harr.tila + 2 lasitettu parv. + hissi + AK + 2 autotallia. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

 

[Pete88]

Jeps. Asennusaukkovarauksen kohdalle voi omassa visiossani tehdä suht luontevasti pienet vaatehuoneet. Vaatii toki niiden kohdalle sitten suht pienellä työmäärällä tarvittaessa purettavissa olevan välipohjaratkaisun.

Oma kohde muutenkin hieman poikkeuksellinen johtuen sijainnista/tontista.

- Rinteeseen sijoittuva kellarikerros on ns. maantasokerros, johon on suunnitteilla autotalli, eteisaula, TT-tila, varastotila (jonka läpi kulku AT:sta eteisaulaan) ja saunaosasto
- Keskikerrokseen 2-3 makuuhuonetta, etätyötila, kylppäri-KHH ja eteisaula (johon pääsee kellarin eteisaulan sisäportaiden lisäksi myös ulkoportaita pitkin).
- Ylimpään kerrokseen 1 MH, tupakeittiö ja WC

Pääasialliseen oleskelukerrokseen on siis noustava kaksi kerrosta kotiin tullessaan. Myös kauppakassien kanssa. Joka kerta. Seniori-ikään on matkaa vielä vuosikymmeniä, mutta mutta...

Heitän nyt vielä kysymyksen, että miksi yleisten oleskelutilojen on oltava ylimmässä kerroksessa, eikä esim. keskikerroksessa? Jos pääasialliset makuuhuoneet ovat keskikerroksessa, niin sitten siitä on vielä trafiikkiakin pohja- ja yläkerrosten välillä, jolloin keskikerroksesta tulee tältä osin rauhaton tila. Vähän pohjaratkaisusta riippuen tyypillisempää on, että makuuhuoneet sijoitetaan talon ylimpään kerrokseen, koska niissä ei oleilla jatkuvasti ja tila on ikään kuin rauhoitettu.

 

[jinx1980]

Jos nyt ottaa esimerkiksi tämän Vantaan talon, niin kyllähän tuohon hissin tilalle joka kerrokseen passaisi hyvin vaatekomero. Ja säilytystilaa on kyllä muutenkin enemmän kuin tarpeeksi. Reilummin kun on neliöitä niin ei sen varauksen kustannus ole kovin kummoinen.

Kulkeehan tuossa myös esim. pyykit kivasti hissillä yläkerrasta kellariin ja takaisin.

Omakotitalo, Vantaa, Kuninkaanmäki, 695 000 €, 185 m²

185m2 + 121m2 + 28m2 + 60m2 / 7-8h + k + rt + 3wc + 2kph + s + vh + aula / harr.tila + 2 lasitettu parv. + hissi + AK + 2 autotallia. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Kun suunnittelisi sen khh:n makuuhuoneiden yhteyteen niin tarttisi hissillä ajaa kahta kerrosta pyykkiä kuskaten . Jotenkin veikkaisin että ihan käyttöön on tuo hissi mennyt/tehty. Makkarit muuten näyttää pieniltä eikä niissä ole kaappeja, missähän normi makkarikama on säilössä tuossa talossa (kellarissa josta james toimimattomalla hissipuhelimella pyytäen tuo tänään tarvittavat kalsarit yläkertaan)? Jos nyt leikitään että tuo hissi toimittaisi vaatekomeron virkaa eikä makkarissa ole kaappeja niin mitä sitten tehdään kun se hissi tarvitaan?

Eli mielestäni tuollainen varaus ei mitenkään "ilmaiseksi" synny, käytännössä se on pakko olla sellaista tilaa mitä ei tarvita josta seuraa se että ilman hissiä makkarit voi tehdä aavituksen pienemmäksi, koska romut voi säilöä hissikuilussa, mutta hissin kanssa makkarit onkin sitten ihan hikisiä koppeja. Ts. kyllä tuo varaus on lähtökohtaisesti täysin kuollutta tilaa, vähän sama kuin tekisi taloon suorilta 1,5 porraskuilua, toki eihän se neliötä kohden juuri mitään maksa jos layout antaa myöden että turhalle tilalle löytyy joka kerroksesta sopiva paikka päällekäin.