Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[maustevoi]

Pystyyköhän asunnon, joka omistuksessa ja sillä jo vakuudet, niin "ostamaan itselle uudelleen" ostetulla vakuudella?
Ts. lainalla on vakuudet (osakerahasto), mutta että "ostaisi ne irti"?
Miten esim. Garantia noissa toimii, kun asunto/kiinteistö on jo omistuksessa?
Ja onko joku saanut neuvoteltua vain osan lainoista esim. eri pankkiin? Viimeksi pankki halusi kaikki lainat siirtää, että suostuisi neuvottelemaan, mutta siihen ei ole kyllä mahdollisuutta.

 

[Taneli-]

Pystyyköhän asunnon, joka omistuksessa ja sillä jo vakuudet, niin "ostamaan itselle uudelleen" ostetulla vakuudella?
Ts. lainalla on vakuudet (osakerahasto), mutta että "ostaisi ne irti"?
Miten esim. Garantia noissa toimii, kun asunto/kiinteistö on jo omistuksessa?
Ja onko joku saanut neuvoteltua vain osan lainoista esim. eri pankkiin? Viimeksi pankki halusi kaikki lainat siirtää, että suostuisi neuvottelemaan, mutta siihen ei ole kyllä mahdollisuutta.

Yleensä ei. Koska jos mietitään tilannetta:
Sinä ja puolisosi ostatte asunnon. Sinä otat lainan, puolisosi maksaa oman puolensa pois.
Sitten puolisosi yrittää kiinnittää oman "100% omistamansa ja maksamansa" osuuden ja sinulla on vielä vaikka 70% omasta puoliskostasi maksamatta ja asunto on siinä vakuutena.. eipä onnistu.

Tai miten tahansa miettien, kukaan ei ota "vain" puolta, tai neljäsosaa tai 20% tms. asunnosta pantiksi vaan jos homma menee reisille se koko asunto laitetaan tarvittaessa lunastukseen joten siinä ei voi olla esim. sellaista tilannetta että siellä asuu edelleen yhdessä huoneessa tyytyväisenä siitä 20% omistava henkilö, sitten toista myy 20% omistava pankki, kolmatta myy Grantia, neljättä OP ja 5 vaikka Elenia kun sähköt ja siirrot jääneet maksamatta...

Aina tapa on että joku (hyväuskoinen) yksilö, esim. juurikin oma (avo)puoliso tms. ottaa lainan puoliksi ja sitten maksaa oman osuutensa luullen että "tietysti" omistaa sitten sen % osuuden mistä maksoi vaikka sinä et olisi vielä lainaasi maksanut. Eikä tämä henkilö valitettavasti voi jäädä asumaan edes jos pankki tai muu taho päättää laittaa asunnon myyntiin mikäli sinä et hoida velkojasi. Eikä välttämättä hänelle edes makseta HÄNEN maksamaansa ja virallisesti 100% omistamaansa osuutta..

 

[SuperKilppari]

Öö, ehkä ymmärsin väärin kun ei oma ajatus lähtenyt tuollasiin henkilötason juttuihin, mutta kyllähän vakuuksia voi vaihtaa. Ei sen pitäisi olla kovin kummoinen operaatio, toki ei pankit sitä varmasti mielellään lähde tekemään, mutta jos suostuu maksamaan niin miksei vakuuden vaihtaminen pitäisi olla mahdollista.

Garantiasta ja muista en sitten tiedä, se kuulostaa hieman hankalammalta operaatiolta.

Itsellä on asuntolainat kahdessa eri pankissa. Toisessa on vakuutena (vain) metsäomaisuutta, mikä ehkä selittää mikseivät lähteneet vaatimaan mitään palkkatilin siirtoja tai muuta vastaavaa. Jos vakuudet riittävät niin ei tässäkään mitään mahdotonta ongelmaa pitäisi olla, käy sitten vain jokaisen pankin läpi jos yksi alkaa nihkeilemään. Jos on isot lainat niin varmasti pitää vakuuttavasti selittää, miksi järjestely on paras juuri kahdesta eri pankista. Voin kuvitella että jos talous on pelkästään palkkatulojen varassa, niin pankki haluaa aika tarkasti katsoa, lähteekö sellaista rahoittamaan, jos ei kokonaisuus ole samassa pankissa, mutta ei siinä mitään periaattellista ongelmaa ole.

 

[Taneli-]

Ah, tietysti siis jos on jotain muuta niin vakuuden voi joko maksaa pois tai vaihtaa sen johonkin muuhun (jos pankki siihen suostuu, välttämättä ei suostu) mutta yleensä SAMAA vakuutta ei voi käyttää moneen paikkaan samaan aikaan. Vaikka siitä ei yhteensä tulisi lähellekään sen vakuuden täyttä arvoa.

Eli jos on vaikka 3 sijoitusasuntoa ja omistusasunto niin tietysti jokaista voi käyttää vaikka erikseen eri lainojen vakuuksina. Monet tekevätkin niin varsinkin nollakorkojen aikoina.

 

[kjns]

Pystyyköhän asunnon, joka omistuksessa ja sillä jo vakuudet, niin "ostamaan itselle uudelleen" ostetulla vakuudella?
Ts. lainalla on vakuudet (osakerahasto), mutta että "ostaisi ne irti"?
Miten esim. Garantia noissa toimii, kun asunto/kiinteistö on jo omistuksessa?
Ja onko joku saanut neuvoteltua vain osan lainoista esim. eri pankkiin? Viimeksi pankki halusi kaikki lainat siirtää, että suostuisi neuvottelemaan, mutta siihen ei ole kyllä mahdollisuutta.

Ainakin kilpailuttamalla lainan ja siirtämällä toiseen pankkiin voisi onnistua, sitä en tiedä saatko sitä nykyiseltä pankilta jälkikäteen lainaan vai pitääkö tehdä laina uusiksi. Sekin pitäisi olla ihan mahdollista, siis lainoittaa sama kohde uudelleen samasta pankista, mutta se on käytännössä sitten vaan uusi laina ja siihen liittyvät prosessit ja kulut. Garantialla saanee katettua tosiaan vain sen vakuusvajeen pankin vakuusarvon (esim. 70% asunnon kauppahinnasta/arvosta) ja lainan määrän välillä. Voi siis olla, että jos kohteen arvo on laskenut tässä viime vuosina niin vakuuksia voikin tarvita enemmän kuin aiemmin, jos taas kohteen arvo on noussut niin voi tarvita vähemmän.

Meillä oli aiemmassa lainassa 70% ylittävällä osuudella henkilötakaukset, mutta kun kilpailutettiin ja siirrettiin toiseen pankkiin niin kuitattiin vakuusvaje Garantialla, koska pankki olisi halunnut reaalivakuuksia tuohon ylittävään osuuteen eikä haluttu laittaa kenenkään muun kesämökkejä/metsiä/koteja lainan pantiksi.

Mitä muuten tarkoitat "kaikilla lainoilla"? Onko sulla joku osiin jaettu asuntolaina vai haluaisiko pankki että siirrät autolainatkin ja kulutusluototkin sinne jotta antaisivat asuntolainaa, mikä kuulostais aika oudolta..?

 

[599gtb]

Mitäs marginaalia nykyään on saanut?

 

[Canttu]

Mitäs marginaalia nykyään on saanut?

Nordealta tarjous marginaalille 0,35. 6kk euribor ja lainan määrä noin 330t€.

 

[kestlerify]

Mitäs marginaalia nykyään on saanut?

Alle 10v omakotitaloon Valkeakoskelta saatiin kolmesta eri pankista tarjoukset ilman vakuuksia ja käsirahaa saatiin aika tasaisesti samalla marginaalilla. Danske & S-Pankki 0,4% ja OP 0,43%

 

[untuvikko]

Minkä hintaista rivaria tai paritaloa olisi realistista suunnitella?

Puolison kanssa netto noin 6000€/kk. Yksi lapsi, toinen tulossa. Auto on, jonka kustannukset noin 1000€/vuosi + bensat. Vakuutuksiin menee noin 1700€/vuosi.

Varallisuus:
• sijoituksissa 25k
• asuntoa varten 30k
• muita säästöjä noin 7k

Mitä mieltä? Vähän laidasta laitaan löytyy arvioita.

 

[Taneli-]

Mitä mieltä? Vähän laidasta laitaan löytyy arvioita.

Jokainen tietysti laskee miten laskee noita mutta itse mietin asiaa (kun noin 12v sitten asuntoa hankin) että:
- Vuokra taas nousi.. perkele. Päälle 10€/m2 mihin päälle kaikki muut kulut, vedet, netti jne..
- Paljonko maksaa tässä kaupungissa mukava (isompi & uudempi) kämppä ja mieluummin rivarissa => kas, onpas kallista, paljonko se maksaa ympäröivissä kaupungeissa mitkä ovat vielä kasvualuetta mutta eivät ole sen ison kaupungin ("Tampere/Turku/Helsinki") postinumeron alla => mukavaa, säästää päälle 100k (kun puhutaan kolmio/neliö hinnoista eli noin 100m2)
- Paljonko maksaisi lainanlyhennys 25v lainalle / kk?
- Löytyykö paikkaa mistä matka sen isomman kaupungin ydinkeskustaan olisi lyhyempi yleisillä kulkuneuvoilla kuin nyt (silloin oli 25min nyt on 20min) ja mieluusti sen uuden paikan "ydinkeskustaan" missä myös palveluita mutta ei kuitenkaan liikenteen melu tms. haittaa?

Päädyin sitten tilanteeseen missä lainaa täytyi lyhennellä vähemmän / about saman verran kuin silloin maksoin vuokraa. Nostin noin 30-35k rahaa ja talletin sen pankkiin jonka kautta tein kaupat ja muutin..

Paikka postinumeron mukaan kaupungin ydinkeskustassa, rivitalo mikä suojaisan kadun varrella, edessä autokatos (hiljentää hyvin), takana tyhjä tontti minkä kaupunki kaavoittanut virkistyskäyttöön mutta mihin ei johda tietä ja mistä voi halukkaat vuokrata viljelysmaata. Ainakin 8 kauppaa, alkoa, terveyskeskusta, kirjastoa, työpaikka jne alle 2km säteellä ja ainakin 3 kauppaa (sekä työpaikka) alle kilometrin säteellä.

Välissä oli nollakorot => jatkoin puskuriin laittamista noin 50-100% siitä mitä lyhensin ja kun tuli taas + korot ennenkuin ne ehtivät vaikuttaa (6kk euribor) tein hieman isomman lyhennyksen ja nyt voin rauhassa lyhennellä kuukaudessa vähemmän kuin silloin (2013) maksoin sitä vuokraa huomattavasti pienemmästä vuonna 1977 rakennetusta hissittömästä ja saunattomasta betonikuutio kaksiosta isomman kaupungin laidalla. (Ja nyt kun katsoin vuokrapyyntöä on ollut 2024 lopulla "vain" 820€/kk eli näköjään tasaisesti hinaavat ylöspäin pyyntöjä)

Yksi hyvä (minusta, ei varmasti toimi esim. Helsingin keskustassa, eikä Turun eikä Tampereen) olisi miettiä paljonko maksaisi vastaava kämppä vuokrattuna vs paljonko maksaa vastike + vesi + lainanlyhennys. Jos halvempi kuin vuokra olisi hyvin luultavasti selviää OK. Kunhan varautuu siihen että aivan varmasti tulee JOTAIN yllättäviä kuluja sen seuraavien 25v aikana. (Joten ei voi elää kädestä suuhun, asunto tarvitsee jotain korjausta, lapsi tarvitsee jotain, autoa täytyy vaihtaa tms. Kannattaa siis kasvattaa puskuria)

Kannattaa myös käyttää sitten tarpeeksi aikaa sen paikan etsimiseen, miettiä jo valmiiksi hinta mitä on valmis maksamaan ja tietysti pyrkiä tutustumaan paikkaan edes hieman ennen muuttoa. Auttaa jos tuntee joitakin henkilöitä sieltäpäin tai käy edes tutkimassa hieman ympäristöä ja katselee onko siellä millaista asukasta ja asumismuotoa lähellä.

 

[chrisekh]

Minkä hintaista rivaria tai paritaloa olisi realistista suunnitella?

Se minka pankki antaa on realistinen. Ei nykyaan kannata ottaa sita kalleinta mahdollista minka saa kun ei asuntojen hinnat ole ihan hetkeen nousussa. Kerkeatte asumaan jossain halvassa 10v ja maksamaan sen pois ja sitten vasta siihen unelmien kamppaan. Eli nyt joku 150t kamppa ja 10 vuoden paasta nykyrahassa 500t kamppa.

 

[shadyfox]

Minkä hintaista rivaria tai paritaloa olisi realistista suunnitella?

Puolison kanssa netto noin 6000€/kk. Yksi lapsi, toinen tulossa. Auto on, jonka kustannukset noin 1000€/vuosi + bensat. Vakuutuksiin menee noin 1700€/vuosi.

Varallisuus:
• sijoituksissa 25k
• asuntoa varten 30k
• muita säästöjä noin 7k

Mitä mieltä? Vähän laidasta laitaan löytyy arvioita.

Mahdollisimman halpa. Nyt on helvetin huono aika maksaa ylihintaa. Ja paritaloa nyt ei todellakaan kannata ostaa. Jos ostaa osakkeen niin mahdollisimman suuresta taloyhtiöstä, missä on muitakin omistajia kuin rakennuttaja.

 

[jonesky12345]

Se minka pankki antaa on realistinen. Ei nykyaan kannata ottaa sita kalleinta mahdollista minka saa kun ei asuntojen hinnat ole ihan hetkeen nousussa. Kerkeatte asumaan jossain halvassa 10v ja maksamaan sen pois ja sitten vasta siihen unelmien kamppaan. Eli nyt joku 150t kamppa ja 10 vuoden paasta nykyrahassa 500t kamppa.

Yleensä ne kämppien arvot nousee kautta linjan, niin se suhteellinen ostovoima uuteen kämppään on suht samanlainen eli sinänsä arvonkehitystä ei kannata miettiä.

Mulla ja emännällä on @untuvikko puolen miltsin omakotitalo suht saman suuruusluokan nettotuloilla, auto löytyy ja yks muksu ja koira. Toki vaihettiin rivarista ja käsirahaa maksettiin tästä 100k eli sinänsä te nyt ette varmaan tolla käteispositiolla edes saman hintaseen kämppään lainaa saa, kun jossain pienkiinteistömeiningeissä se kämpän vakuusarvo vaatii jo isomman siivun käsirahaa.

Sanoisin, että speksaus mielummin tarpeelliseksi koetun huonemäärän jne suunnasta ja kattoo osuuko sellaseen budjettiin, että pankki antaa lainaa. Me haluttiin 4 makkaria, koska molempien työ on etätyöluontosta ja pc pelailua yms omaa tilaa vaativaa harrastusta myös alla.

Sijainti on aina yks kriittinen tekijä hinnassa ja kämpän ikä yksi. Meillä sijainnista tingittiin aavistuksen ihan siitä optimista, toki pk seudun taajamassa silti, mutta saatiin sitten jo tonme vuosituhannen taitteeseen osuva kämppä, tuulettuvalla alapohjalla ja kosteusturvallisilla rakennusratkasuilla, jotta asumisessa ja on mielenrauhaa.

Jos esim ootte jotain paritalomeininkiä tai rivaria katsomassa, niin suosittelen ehdottomasti joko omakotitaloa tai sit rivaria isommasta yhtiöstä. Välttäisin tollasia 2-6 osakkaan komboja, koska niissä on liikaa riskiä osakkaiden osalta, esim haluttomuus toteuttaa taloyhtiön vastuulla olevia remppoja tai vaikkapa sähköauton latausmahdollisuuksia tms ja noissa voi olla yhtiöjärjestyksessäkin kaikkia "kukin vastaa omastaan" pykäliä mitkä tekee noista riskisiä ostaa, koska osakehuoneistoissa myyjien vastuuaika on pienempi kuin omassa kiinteistössä.

Parempi olla isommassa yhtiössä, missä yhtiöjärjestys on kerrostalomainen, eli yhtiö hoitaa about kaiken paitsi sisäpinnat tai sitten omistaa oma kiinteistö. Omakotitalot omalla tontilla ei välttämättä ole edes neliöhinnoiltaan kalliimpia. Ajattelisin homman niin että jos aikoo asua niin että remppavastuut ja perus ylläpito esim lumityöt jne on valmiit kantamaan itse niin okt ja jos haluaa jonkun muun hoidossa nämä niin rivari.

Teillä budjetointi riippuu isosti paikkakunnasta ja halutusta alueesta, mutta noilla nettotuloilla makselee kyllä jotain 300k€ lainaa pois jos pankki vaan antaa, vrt tilanne missä yksinasuva ostaa pkseudulla jonkun vajaa 200k kämpän yksin ja bruttopalkka reilut 4 tonnia.