Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[oltsandeeri]

Sisätilojen kuivakäymälät mielestäni aavistuksen verran sattumanvarainen keskustelunaihe tähän ketjuun

 

[TuBBe]

Onko kokemuksia mitä käy kun asuntolainan takaaja kuolee/vakuus poistuu?

50% oman asunnon vakuudesta on puolison vanhemman omistamassa asunnosta ja hänen päivät alkaa olla luettuja. Tuo vakuusasunto on sitten tarkoitus myydä asap pois. Mitähän tuolle takaukselle oikein käy? 140t€ takausta on sitä kautta ja tuskin pankki vain laakereille jää katsomaan vierestä. Ihan just ei tuollaisia summia ole. Pankille tästä ei vielä olla lähdetty hiiskumaan.

 

[eskoasko45]

Onko kokemuksia mitä käy kun asuntolainan takaaja kuolee/vakuus poistuu?

50% oman asunnon vakuudesta on puolison vanhemman omistamassa asunnosta ja hänen päivät alkaa olla luettuja. Tuo vakuusasunto on sitten tarkoitus myydä asap pois. Mitähän tuolle takaukselle oikein käy? 140t€ takausta on sitä kautta ja tuskin pankki vain laakereille jää katsomaan vierestä. Ihan just ei tuollaisia summia ole. Pankille tästä ei vielä olla lähdetty hiiskumaan.

Mitään tietämättä ja kokemusta ei ole, niin uskoisin että pankilla on tämän vakuusasunnon osakekirja omassa hallussaan, niin en usko että tuosta vain ilman vakuutta luovuttaisivat sitä itseltään pois

 

[breez]

Onko kokemuksia mitä käy kun asuntolainan takaaja kuolee/vakuus poistuu?

50% oman asunnon vakuudesta on puolison vanhemman omistamassa asunnosta ja hänen päivät alkaa olla luettuja. Tuo vakuusasunto on sitten tarkoitus myydä asap pois. Mitähän tuolle takaukselle oikein käy? 140t€ takausta on sitä kautta ja tuskin pankki vain laakereille jää katsomaan vierestä. Ihan just ei tuollaisia summia ole. Pankille tästä ei vielä olla lähdetty hiiskumaan.

Ei kokemusta, mutta mielenkiintoinen kysymys ja tällainen löytyi: Kuolinpesän omaisuus vakuutena - Minilex

Mikäli vainaja on eläessään pantannut omaisuuttaan jonkun toisen velasta, eli antanut vierasvelkapantin, siirtyy panttiin liittyvä vastuu kuolinpesälle. Mikäli panttiin liittyvää päävelkaa ei saada perityksi siitä ensisijaisesti vastuussa olevalta taholta, voidaan se periä vakuudeksi annetusta kuolinpesän omaisuudesta.

Eli ei se panttaus mihinkään häviä, mutta minkälainen rasite se sitten kuolinpesälle on, sitä ei lyhyt artikkeli kerro.

Vaikea sitä varmaan on saada kaupaksi, jos sitä tuo takaus rasittaa. Eihän ostaja halua sitä riskiä, että teillä jää laina maksamatta ja he menettävät asunnon. Eikä sitä saa edes asuntolainalla ostettua ilman muuta vakuutta, kun asunto itse ei vakuudeksi kelpaa.

 

[jonniv]

Onko kokemuksia mitä käy kun asuntolainan takaaja kuolee/vakuus poistuu?

50% oman asunnon vakuudesta on puolison vanhemman omistamassa asunnosta ja hänen päivät alkaa olla luettuja. Tuo vakuusasunto on sitten tarkoitus myydä asap pois. Mitähän tuolle takaukselle oikein käy? 140t€ takausta on sitä kautta ja tuskin pankki vain laakereille jää katsomaan vierestä. Ihan just ei tuollaisia summia ole. Pankille tästä ei vielä olla lähdetty hiiskumaan.

Kuten jo kirjoitettiin, niin pankilla on vakuusasunnon osakekirja (panttikirja) hallussaan. Ja jotta asunto voidaan myydä, niin siihen vaaditaan pankin suostumus. Ja pantti pitää vapauttaa, jotta asunto myydään vapaana vakuuksista.

Ja sitten pitää hommata uusia vakuuksia. Tai jos lainaa on lyhennetty jo reilusti, niin nykyisten uudelleenarviointi voi riittää.

 

[kilroy1]

Riippuu tosiaan pankista ja virkailijasta miten hoitavat. Pojallani oli samantapainen tilanne, omaa rahaa oli ostaessa 5% kauppahinnasta ja lainaa maksettu yli 30v laina-ajasta 2v. Vakuus piti saada vapaaksi niin Nordean virkailija ilmoitti että onhan tuota jo maksettu, hän saa sen vapautettua ilman lisävakuuksia. Nyt asuntolainassa on selvä vakuusvaje mutta koska se on Nordealle ok en valita. Asunto alueella missä hinta ei ole oston jälkeen noussut eikä laskenut.

Olishan siihen vakuudet hommattu mutta koska ei tarvitse niin ei hommata. Lainan summa tosin alle 80t€ eli ei mikään jättilaina.

 

[Manual]

Kysymys tietäjille, kun ei oikein googlaamalla mitään konkreettista esimerkkiä tuntunut löytyvän miten kannattaa tehdä. Uskoakseni kuvio on kuitenkin kohtuu yleinen.

Olemme ottamassa aviopuolison kanssa asuntolainaa, mutta arveluttaa mahdolliset verotukselliset aspektit mm. mahdolliseen lahjaveroriskiin liittyen. Käytetään lukuina vaikkapa pyöreätä 500k, jonka asunto maksaisi. Minulla on laittaa omaa rahaa 30k, puolisolla 70k. Loput katetaan lainalla.

Ajatuksena oli, että omistussuhde olisi 50:50. Asuntoa sitten joskus myydessä kaksi vaihtoehtoa: 1. Myyntisummasta puoliso ottaa ensin omansa pois, ja loppu jaetaan puoliksi. 2. Asunnosta mahdollisesti saatava voitto jaetaan sijoitetun alkupääoman mukaisesti, eli minulle 46% ja puolisolle 54%.

Kolmantena sitten alkujaan lainan ottaminen noilla alkusijoitus-prosenteilla, minun omistus 46% ja puolison 54%. Tässä nyt ei mitään lahjaveroriskiä olekaan, mutta menee tuollaiseksi prosenttikikkailuksi. Tässä tilanteessa kyseessä olisi myös kaksi lainaa, kummankin oma, eikä yhteislaina. Olisiko siinä lainaehdot mahdollisesti huonommat? Vai voiko tässäkin olla edelleen yhteislaina, vaikka omistussuhde eri?

Muita ideoita?

 

[kolistelija]

Ainakin meillä tehtiin niin että eri summilla käteistä ja omistusuudet sitten merkattiin vaan kauppakirjaan. Ei siinä tarvinnut erillisiä lainoja tai mitään, vaan rahat pankille ja samalla ilmoitus omitussuhteista (auttavat kyllä laskemaan jos tarve). Taloa myydessäkin helpompi kuin se että alkaa miettimään kuinka paljon se oma 50k nyt vaikuttaa tässä muuttuneessa talon hinnassa.

 

[Sid]

Meillä tehtiin siten, että omistusosuudet 50/50, yhteinen laina ja käsiraha tasattiin keskinäisellä velkakirjalla eli esimerkkilaskelmassa 70k säästöt omaava lainaa 20k toiselle, jolloin kumpikin laittoi kaupassa 50k € oma rahaa.

Tämä sillä edellytyksellä, että on varaa lyhentää kahta lainaa.

 

[SuperKilppari]

Meillä aika sama kuin yllä Sidillä. Eli varakkaampi lainasi rahaa toiselle (tehtiin velkakirja nollakorolla ja maksuehdoilla, joita sitten myös noudatettiin). Asunnon omistus meillä 80/20 ja siinä suhteessa maksetaan rahoitusvastiketta (taloyhtiölaina kyseessä, joten pankki ei suoraan mukana). 50/50 aika helppo case.

Tästä on ollut langassa puhetta aiemminkin (ehkä vuosi sitten?), ja mielipiteet vähän vaihtelivat että miten verottaja suhtautuu omistusosuuksiin jos maksaa eri summia... Käytännön tasolla taitaa verottajan kiinnostus olla hyvin vähäistä, ehkä isompi riski on avioero ja riitautus, tai ainakin paha mieli jos toinen kokee tulleensa huijatuksi tai muuta. Mutta koska tuossa tapauksessa on aika helppo tehdä "oikein", niin suosittelisin myös tuota Sidin ehdottamaa 20k:n lainaa, jolla molemmat voivat maksaa tasan saman summan ja saa helposti 50/50 ilman mitään riskiä. Itse tein velkakirjan ja siirsin rahatkin toisen tilille, niin ei voi kellään olla nokankoputtamista. Ehkä vähempikin riittäisi, mutta itselle tämä oli helpoin ratkaisu ja mielenrauha taattu. Voi sitten keskenään säätää sen henkilökohtaisen lainan kanssa, esim. meillä nyt tauolla vauvan takia, jatketaan lyhennyksiä sitten joskus kun on enemmän rahaa taloudessa.

 

[jonesky12345]

Kysymys tietäjille, kun ei oikein googlaamalla mitään konkreettista esimerkkiä tuntunut löytyvän miten kannattaa tehdä. Uskoakseni kuvio on kuitenkin kohtuu yleinen.

Olemme ottamassa aviopuolison kanssa asuntolainaa, mutta arveluttaa mahdolliset verotukselliset aspektit mm. mahdolliseen lahjaveroriskiin liittyen. Käytetään lukuina vaikkapa pyöreätä 500k, jonka asunto maksaisi. Minulla on laittaa omaa rahaa 30k, puolisolla 70k. Loput katetaan lainalla.

Ajatuksena oli, että omistussuhde olisi 50:50. Asuntoa sitten joskus myydessä kaksi vaihtoehtoa: 1. Myyntisummasta puoliso ottaa ensin omansa pois, ja loppu jaetaan puoliksi. 2. Asunnosta mahdollisesti saatava voitto jaetaan sijoitetun alkupääoman mukaisesti, eli minulle 46% ja puolisolle 54%.

Kolmantena sitten alkujaan lainan ottaminen noilla alkusijoitus-prosenteilla, minun omistus 46% ja puolison 54%. Tässä nyt ei mitään lahjaveroriskiä olekaan, mutta menee tuollaiseksi prosenttikikkailuksi. Tässä tilanteessa kyseessä olisi myös kaksi lainaa, kummankin oma, eikä yhteislaina. Olisiko siinä lainaehdot mahdollisesti huonommat? Vai voiko tässäkin olla edelleen yhteislaina, vaikka omistussuhde eri?

Muita ideoita?

Sanoisin, että jos haluatte jonkun muun omistusosuuden kuin 50/50, niin käytännössä joudutte maksamaan lainalyhennyksiä sitten myös eri suhteessa. Varmaan kaikki on mahdollista ja kun on dokumentoitu hommat selkeästi, niin jos verottaja jotain kyselisi, niin siinähän ne selviää.

Meillä oli kanssa tollanen 30/70k tilanne ja saman hintaluokan kämppä ja tehtiin toi tilanne niin, että toinen lainasi toiselle. Mitään varsinaista maksusuunnitelmaa ei ole, mutta tuota velkaa lyhennetään säännöllisesti niin, että isompi osa kuukausittaisista menoista tai lainalyhennyksestä kohdistetaan tälle "velkaisammalle" osapuolelle ja noi dokumentoidaan sitten ylös. Pankki ei tuossa käsirahavaiheessa kysellyt mitään vaan rahat vaan lainatilille ja yhteinen laina ja 50/50 omistussuhde. Sittemmin ollaan menty naimisiin, joten asialla nyt ei enää ole väliä, kun omaisuus on virallisesti "yhteistä".

En nyt sinänsä tiedä, että mikä tuossa olisi varsinaisesti muuten verotuksellisesti ongelmana, mikäli tuo mahdollinen keskinäinen balanssi hoidettaisiin esimerkiksi asunnon myyntitilanteessa nollaan vaikkei lainaa olisikaan reaalisesti edes lyhennetty. Eikai verottaja nyt sellaista lahjana tulkitse jollain pariskunnalla, jos toisella on enemmän rahaa kiinni jossain omaisuudessa, mitä se pariskunta yhdessä käyttää.

 

[jonniv]

En nyt sinänsä tiedä, että mikä tuossa olisi varsinaisesti muuten verotuksellisesti ongelmana, mikäli tuo mahdollinen keskinäinen balanssi hoidettaisiin esimerkiksi asunnon myyntitilanteessa nollaan vaikkei lainaa olisikaan reaalisesti edes lyhennetty. Eikai verottaja nyt sellaista lahjana tulkitse jollain pariskunnalla, jos toisella on enemmän rahaa kiinni jossain omaisuudessa, mitä se pariskunta yhdessä käyttää.

No ei lahjaverosta pääse eroon jollain sellaisella perusteella, että "me sitten joskus tulevaisuudessa myyydessä tasataan tilit".

Alla on verottajan sivulta pari lainausta:

"Aviopuolisoiden välisiä lahjoituksia käsitellään samoin kuin muitakin lahjoja. Lahjoista pitää maksaa lahjaveroa, jos niiden arvo on 7 500 euroa tai enemmän kolmen vuoden aikana. Vaikka kyseessä ovat aviopuolisot, se ei tee omaisuuden siirtämisestä verotonta."

"Ostetun asunnon omistussuhteen pitää vastata rahoitussuhdetta eli sitä, kuinka suuren osan asunnosta kumpikin puoliso on maksanut."

"Jos omistus tulee yhteiseksi (asunto ostetaan esimerkiksi puoliksi) mutta vain toinen puolisoista rahoittaa hankinnan ja maksaa asuntolainan, osuus asunnosta on toiselle puolisolle verotettava lahja."

 

[Kvarkki]

No ei lahjaverosta pääse eroon jollain sellaisella perusteella, että "me sitten joskus tulevaisuudessa myyydessä tasataan tilit".

Alla on verottajan sivulta pari lainausta:

"Aviopuolisoiden välisiä lahjoituksia käsitellään samoin kuin muitakin lahjoja. Lahjoista pitää maksaa lahjaveroa, jos niiden arvo on 7 500 euroa tai enemmän kolmen vuoden aikana. Vaikka kyseessä ovat aviopuolisot, se ei tee omaisuuden siirtämisestä verotonta."

"Ostetun asunnon omistussuhteen pitää vastata rahoitussuhdetta eli sitä, kuinka suuren osan asunnosta kumpikin puoliso on maksanut."

"Jos omistus tulee yhteiseksi (asunto ostetaan esimerkiksi puoliksi) mutta vain toinen puolisoista rahoittaa hankinnan ja maksaa asuntolainan, osuus asunnosta on toiselle puolisolle verotettava lahja."

Tässä kannattaa huomata verottajan ketunhäntä kainalossa eli edellytys vain toisen maksamisesta. 50/50 talo, yhteisvastuullinen laina ja yhteinen talous, niin ei pitäisi tulla verottajan kanssa ongelmia, jos ostoon käytettävä aiempi omaisuus huomioidaan asianmukaisesti. Esim. juuri keskinäisillä velkakirjoilla. Kannattaa myös huomioda mahdollisuus myydä veroitta toiselle 75% käyvästä arvosta (Lahjanluonteinen kauppa). Toimii varsinkin jos myöhemmin joutuu säätämään omistussuhteita.

Ylimääräisten lainhuutojen ja omistuksen arvonmuutoksen selvittämisen näkökulmasta suosittelen kyllä vahvasti pistämään omistus% suoraan siten miten ne aiotaan lopulta pitää. Keskinäiset velkakirjat kun ovat helppoja ja ilmaisia tehdä, lainhuuto ei. Myöskin tilanne, jossa 200k kämppä on muuttunut omistusaikana 300k kämpäksi voi olla hapokas ratkaista, jos halutaan muuttaa 70/30 jako 50/50, lisäosuuden ostava kun joutuis tällöin maksamaan arvonnoususta toiselle ettei lahjaverot laukea.

 

[kolistelija]

Sanoisin, että jos haluatte jonkun muun omistusosuuden kuin 50/50, niin käytännössä joudutte maksamaan lainalyhennyksiä sitten myös eri suhteessa. Varmaan kaikki on mahdollista ja kun on dokumentoitu hommat selkeästi, niin jos verottaja jotain kyselisi, niin siinähän ne selviää.

Miksi pitäisi lyhentää eri tahtia? Yhteinen laina vaan 50/50 osuuksilla. Mikä siinä on ongelmana? Lusikat kun jaetaan menee sit vaan koko potti osuuksien mukaan. Saa sitä vuokraakin maksaa epäsuhdassa kykyjensä mukaan ilman että tulee veroseurauksia.

 

[Andan]

Miksi pitäisi lyhentää eri tahtia? Yhteinen laina vaan 50/50 osuuksilla. Mikä siinä on ongelmana? Lusikat kun jaetaan menee sit vaan koko potti osuuksien mukaan. Saa sitä vuokraakin maksaa epäsuhdassa kykyjensä mukaan ilman että tulee veroseurauksia.

Vähän huono vertaus, kun elatuskuluista kuten vuokrasta ei synny verotettavaa lahjaa vs. asuntovarallisuus.

 

[Oksa]

En minäkään ymmärrä miksi eri omistussuhteella pitäisi maksaa lainaa eri suhteella. Kauppahinta määräytyy ostohetkellä ja jos toisella on laittaa enemmän käsirahaa niin sitten saa isomman osuuden. Loppu rahoitetaan lainalla niin miksi ihmeessä toisen pitäisi tästä osuudesta maksaa enemmän kun se isompi omistusosuus on saatu käsirahalla?

 

[jarmojs]

Kuten jo kirjoitettiin, niin pankilla on vakuusasunnon osakekirja (panttikirja) hallussaan. Ja jotta asunto voidaan myydä, niin siihen vaaditaan pankin suostumus. Ja pantti pitää vapauttaa, jotta asunto myydään vapaana vakuuksista.

Ja sitten pitää hommata uusia vakuuksia. Tai jos lainaa on lyhennetty jo reilusti, niin nykyisten uudelleenarviointi voi riittää.

Ei ole kokemusta takaajan kuolemasta, mutta pankki kyllä aikanaan vapautti takauksen mielestäni hyvissä ajoin. Varat miinus velat jne.

 

[kolistelija]

Vähän huono vertaus, kun elatuskuluista kuten vuokrasta ei synny verotettavaa lahjaa vs. asuntovarallisuus.

Ei siinä mitään lahjaa synny. Laina on puoliksi, mutta omistuosuudet on erikseen. Eli ostohetkellä toinen ostaa suuremman osan, mutta lainaosuus on yhteinen -> lyhentää tasan puoliksi ja kukaan ei saa lahjaa.

 

[jonesky12345]

En minäkään ymmärrä miksi eri omistussuhteella pitäisi maksaa lainaa eri suhteella. Kauppahinta määräytyy ostohetkellä ja jos toisella on laittaa enemmän käsirahaa niin sitten saa isomman osuuden. Loppu rahoitetaan lainalla niin miksi ihmeessä toisen pitäisi tästä osuudesta maksaa enemmän kun se isompi omistusosuus on saatu käsirahalla?

No se riippuu miten omistusosuudet kirjataan ylös. Jos toisella on ostohetkellä 30k€ ja toisella 70k€ niin omistusosuus voidaan jakaa vaikkapa 30:70 suhteessa, mutta silloin sillä 70% omistavalla on isompi osuus lainaa maksettavana. Osuudet voi myös määrittää 50:50 jolloin sillä toisella osapuolella on enemmän lainaa maksettavana. Tuo on siis täysin loppuviimein siitä kyse, että mitä kukin haluaa maksaa ja milloin. Jos maksat ostaessa vähemmän käsirahassa, voit ottaa vastuullesi isomman siivun lainaa, mikäli se on sille toiselle ostajalle myös ok.

Pankkihan tuossa ottaa kämpän vakuudeksi, joten ei sillä ole väliä kumpi sen omistaa, jos kummallekin sopii, että kämppä on vakuutena koko lainasummalle. Mikäli kämppä nyt jouduttaisiin realisoimaan kesken lainanmaksun niin sitten tuo alkupääoma pitää ottaa huomioon, mutta jos tuolla keinolla hoidettuna lainat on kuitattu ja kämppä myydään niin sitten molemmat vaan saavat puolet.

 

[hsalonen]

No se riippuu miten omistusosuudet kirjataan ylös. Jos toisella on ostohetkellä 30k€ ja toisella 70k€ niin omistusosuus voidaan jakaa vaikkapa 30:70 suhteessa, mutta silloin sillä 70% omistavalla on isompi osuus lainaa maksettavana. Osuudet voi myös määrittää 50:50 jolloin sillä toisella osapuolella on enemmän lainaa maksettavana. Tuo on siis täysin loppuviimein siitä kyse, että mitä kukin haluaa maksaa ja milloin. Jos maksat ostaessa vähemmän käsirahassa, voit ottaa vastuullesi isomman siivun lainaa, mikäli se on sille toiselle ostajalle myös ok.

Pankkihan tuossa ottaa kämpän vakuudeksi, joten ei sillä ole väliä kumpi sen omistaa, jos kummallekin sopii, että kämppä on vakuutena koko lainasummalle. Mikäli kämppä nyt jouduttaisiin realisoimaan kesken lainanmaksun niin sitten tuo alkupääoma pitää ottaa huomioon, mutta jos tuolla keinolla hoidettuna lainat on kuitattu ja kämppä myydään niin sitten molemmat vaan saavat puolet.

Minusta tuntuu, että et nyt ymmärtänyt.

Tässä on esimerkein:
Toisella 30k€
Toisella 70k€
Hinta 200k€

Toinen maksaa 30k€, toinen maksaa 70k€, otetaan 100k€ laina puoliksi (= 50k€/henkilö)

Toinen saa talosta (30+50)/200=40% ja toinen saa (70+50)/200=60%. Ei mitään 30:70.

 

[Andan]

Ei siinä mitään lahjaa synny. Laina on puoliksi, mutta omistuosuudet on erikseen. Eli ostohetkellä toinen ostaa suuremman osan, mutta lainaosuus on yhteinen -> lyhentää tasan puoliksi ja kukaan ei saa lahjaa.

Tarkoitin, että mahdollisuus on lahjaverotuksen alaiseen tilanteeseen, vuokraa toisen puolesta maksamalla sitä ei voi mitenkään syntyä.

 

[Kvarkki]

Minusta tuntuu, että et nyt ymmärtänyt.

Tässä on esimerkein:
Toisella 30k€
Toisella 70k€
Hinta 200k€

Toinen maksaa 30k€, toinen maksaa 70k€, otetaan 100k€ laina puoliksi (= 50k€/henkilö)

Toinen saa talosta (30+50)/200=40% ja toinen saa (70+50)/200=60%. Ei mitään 30:70.

Tai sitten 50-50 ja 30k pistänyt on 20k velkaa toiselle erillisellä kahdenkeskisellä lapulla.

 

[Kvarkki]

Tarkoitin, että mahdollisuus on lahjaverotuksen alaiseen tilanteeseen, vuokraa maksamalla sitä ei voi mitenkään syntyä.

Yhteistaloudessa sekä vuokra että yhteisen lainan maksu ovat ihan toisiinsa rinnasteisia, kun kumpikin osallistuu. Vuokrastakin saa lahjan, jos ”väärälle” taholle maksaa.

 

[Andan]

Yhteistaloudessa sekä vuokra että yhteisen lainan maksu ovat ihan toisiinsa rinnasteisia, kun kumpikin osallistuu. Vuokrastakin saa lahjan, jos ”väärälle” taholle maksaa.

Mistäs lähtien tuollainen on tullut? Jos suoraan vuokranantajalle maksaa, niin ei tuossa kyllä toiselle osapuolelle siirry mitään minkään pykälän mukaan, ainakaan tähänasti. Lainan maksu on ihan eri asia, jos siinä syntyy toiselle varallisuutta.